滨江集团：地产行业的“成本之王”

来源：智能家居时间：2021-08-30 17:10

　　在杭州首场土地集中拍卖结束后，滨江集团(002244,股吧)董事长戚金兴（SZ002244）接受媒体采访的一句回答成为各家媒体的头条。彼时，他说滨江努力实现此批土地1%-2%的净利。

　　当时，业界热议的话题有两个：一是杭州首轮集中拍地项目的毛利为何如此低；其二是滨江有什么手段，能开发超低毛利项目，并获取净利润。

　　滨江集团的半年报解开了谜题的答案，公司有能力将管理费用、销售费用、财务费用“三费”控制在极致低水平内，进而获取到优质地块。

　　可怕的0.73%，只有滨江可以做到

　　在地产界，一名销售顾问卖一套房子的佣金是0.8%。而让多数人大跌眼镜的是，今年上半年滨江集团的销售和管理费用加在一起，只有上半年总销售额的0.73%。也就是说滨江的人员工资、办公费用、销售奖金等所有成本加在一起，还没有一些开发商给销售顾问的佣金多。

　　虽然，滨江从以品质闻名的杭州开始发展，但同时也是最早一批通过标准化设计、建造，战略型集中采购降低成本，因此在成本管理上具有先天优势。在地产界，滨江集团已经连续多年蝉联人均销售额的冠军，每年的人均销售额都达到1亿元以上级别，让其他房企汗颜。

　　由于项目品质好，开发的楼盘数量多，同一批项目开发、销售、管理团队可以在多个楼盘辗转。这样一来，单个项目所分摊的管理和销售费用就大幅降低。滨江集团董事长戚金兴曾说，在杭州，滨江集团给销售员的佣金提成是最低的，但是销售顾问依然愿意留下来。原因是同一批销售一年可以卖光多个盘，但在其他企业只能卖一个盘。累加之下，在滨江当销售的收入反而更高。

　　同样也是因为资金高周转，滨江有能力分摊单个楼盘的财务成本。年报显示，近年来综合融资成本不断下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年5.2%，截至报告

　　期末公司平均融资成本为4.9%，较上年末下降0.3个百分点。这造成融资总额增加，融资成本持续下降。按照2021年上半年末权益有息负债439亿元计算，可以节省利息1.3亿元。

　　深耕策略，促成滨江极致优势

　　一位房企的营销副总曾表示，滨江的成本优势，是多数开发商学不来。以杭州为根据地，深耕浙江的策略，让公司无论是拓取客源，还是和供应商谈判，都有其他供应商难以比拟的优势，借此将成本极致降低。

　　半年报显示，滨江仍在巩固浙江市场的优势，新增土地储备项目21个，累计新增土地面积94万平方米，新增土储中浙江省外面积仅占11%。截止2021年上半年末，公司土地储备可售货值约2780亿元，其中杭州内占67%，浙江省内非杭州的城市，则主要是金华、宁波、嘉兴、湖州、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市。

　　按2021年的工作计划，“三省一市”，即浙江省、江苏省、广东省和上海市，作为战略发展要地，重点城市仍然是巩固杭州；加强宁波、南京；适度加强广东、上海、金华、嘉兴、湖州。

　　除了深耕策略，高速的资金、团队周转外，滨江还在产品定位、设计、招采、结算等五个环节，严格杜绝成本浪费，确保保证品质之下控成本。

　　利润受限的条件下：有能力实现资金收益最大化

　　各地的土地集中拍卖政策面临一轮调整，在限房价、限地价的政策环境下，要给开发商留出一定的利润率。通过半年报所反映的成本和费用的控制能力，可以发现滨江有能力在限利润的背景下帮助股东实现更高的收益。

　　上半年滨江销售情况良好，实现销售额879.2亿元，同比增长60.7%，位列克尔瑞行业销售排名第23位，较2020年末上升4位；实现权益销售434.3亿元，同比增长63.8%，销售权益比例49.4%

　　在销售额的带动下，滨江上半年流入的经营性现金流明显增长，较去年同期增加了26.62%，达到308亿元。滨江将销售获取的回款，迅速转化为新的房地产开发项目，开发项目的账面价值较年初增加了96.2亿元。

　　在将销售回款，快速转化为新项目之后，滨江又发挥时间优势，从单纯的抢工期，发展到科学地安排时间。拿地后方案的抓紧确定，工程招标的快速推进，内部工程、营销各部门的加快同步协调等。以此实现了更高的资金运作效率。

　　在成本控制能力，资金周转能力具有优势的情况下，滨江有能力为投资者带给更高的股东收益和股东回报。根据同花顺(300033,股吧)的监测，截止今年年中，滨江集团的每股收益已经达到0.41元，创过去五年来的历史最高纪录。

（责任编辑：蒲莎莎）

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