鉴报｜新一届管理层执掌的金科，“新五年”首份成绩单有何变化？

2021年，对于金科地产集团股份有限公司（简称“金科”）来说不同寻常。这一年，是金科登陆资本市场的十周年，也是金科新五年高质量发展战略起航之年。

去年底，金科发布《公司发展战略规划纲要(2021-2025)》，明确未来五年“四位一体、生态协同”的发展战略。为了匹配这一发展战略，从过去跨越式发展向高质量发展转变，金科高管核心层换血。今年初，金科董事会换届，周达当选公司董事长，杨程钧当选公司总裁。

上半年，在“三道红线”“政府集中供地”等行业调控政策的压力之下，金科新五年高质量发展战略起航后的首份成绩单如何？新一届董事会如何执掌金科？

8月31日，金科股份(000656,股吧)举行2021年半年度业绩说明会。

优化财务结构，降有息负债160亿

“公司经营业绩总体上稳中有进，主要表现为财务结构显著优化、经营指标稳定增长、多元业态全面发力。”金科董事长周达这样总结上半年的业绩表现。

从具体数据来看，上半年，金科实现营业收入439.73亿元，同比增长45.10%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%。

与此同时，金科上半年实现销售金额约1025亿元，同比增长18%；实现销售回款约997亿元，回款比例达到97%。其中，金科在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%、20%、12%、11%、8%，这也意味着金科的销售已不再依赖大本营，区域布局日趋合理。

当前，房企视现金流为第一要务，金科同样如此，并且不断优化财务结构。

在金科看来，有息负债规模的降低和期限结构的优化，是一道流动性安全的防火墙。上半年，金科货币资金余额约370亿元，同比增长0.73%，货币资金余额对短期有息负债覆盖更为充裕。为保持合理的杠杆水平，金科主动调整有息负债规模，截至上半年末，公司有息负债降至941.44亿元，同比下降超160亿元。

依照“三线四档”融资新规，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，金科股份剔除预收款后的资产负债率为69.6%，净负债率为77.1%，现金短债比为1.38。由此，金科股份2021年中期指标全部达标，持续保持“零踩线”。

值得注意的是，上半年，金科信用评级再获提升，境内主流评级机构均给予AAA级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。

在信用评级助力下，金科上半年，融资渠道通畅，实现境内外各类标准化债券融资规模约百亿元，位居国内A股民营企业前列，成功发行首单CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）；成功发行美元债3.25亿美元，期限3年，年息6.85%，较上期成本降低超150个BP。

可售资源保障三年左右开发需求

为了优化土储结构，今年以来，金科更加重视拿地质量，公司在新一线及二线城市的大量优质土储，为其高质量发展提供支撑。

上半年，金科累计新增土地储备39宗，土地购置合同金额为354亿元，计容建筑面积835万平方米，平均楼面单价为4240元/平方米。截至上半年末，金科总可售资源约7311万平方米，可基本保障未来公司三年左右的开发需求。

值得关注的是，面对集中供地政策推出后的市场变化，金科采取多元化拿地模式，获取优质土地资源。其中，金科通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比为57%。

与此同时，金科严守投资红线，坚持以二三线城市为主，一四线城市为辅。上半年，金科新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比超93%，占比相较以前显著提升。

“量入为出，稳中求进，投资销售比控制在40%以内。坚决不拿低流速项目，不拿亏损项目。”金科股份总裁杨程钧表示，在保证现金流的前提下，有效地补充优质土地资源。

周达进一步表示，希望通过多元拿地渠道获取更多毛利率有保障的项目，未来三到五年，金科品质利润型的产品和周转效率型的产品在结构上保持相对均衡，其中品质利润型达到30%以上。

金科管理层还表示，将关注下一阶段的投资窗口期，好的项目一定会出手。

发力“地产+”业务，提升经营性营收占比

今年初，金科在《公司发展战略规划纲要(2021-2025)》提出“四位一体、生态协同”的发展战略，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。

从目前来看，上半年金科地产+业务呈现出了新动能。上半年，金科服务经营业绩持续保持高速增长，实现营业收入25.85亿元，同比增长88.8%；实现净利润约5.4亿元，同比增长约79.1%。

虽然金科在今年初才组建了产业园区事业部、商旅康养事业部，但是产业园数量及产值不断增长，商旅康养也快速起步。

具体来看，截至上半年，金科产业已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14个省份的22个城市，累计运营管理项目28个，累计开发运营面积超1300万平方米，打造了以长沙科技新城、重庆两江健康科技城等为代表的标杆项目。

在商旅康养上，上半年，金科商业发展战略更加明确，公司重塑金科商业IP,推出金科中心、金科爱琴海、金WALK未来生活中心三大商业产品线。此外，上半年，金科首个超大型城市综合体时尚街区“悦FUN”亮相重庆。

截至上半年，金科产业已进入22个城市，运营管理项目28个。

在金科管理层看来，“地产+”不仅仅是拿地能力，更重要的是对于存量资产的运营，进而形成良性的循环。

周达强调，未来要把效益优先作为经营发展的第一原则，持续推进金科在产品力、服务力和投资力三大核心竞争力的提升，培育和提升商业、产业园区的资产运营能力，提高公司经营性营收占比，逐步优化公司资产结构，提升公司的永续经营能力。

对于未来的经营策略，周达概括为“一稳、二降、三提升”。“一稳”是指稳健发展，规模增速将不再作为金科发展的主旋律，在规模增速问题上，金科强调量入为出、稳中求进；“二降”是指降低负债和降低库存；“三提升”是指提升盈利能力、核心竞争力和资产运营能力。

对此，周达认为，这一经营战略是金科主动适应行业发展新特征，把握未来发展主动权，深入推进高质量发展的阶段性选择。

新京报记者 袁秀丽 图片来源 企业供图

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