一周之内，央行两提房地产“两维护”，在传递什么？

9月29日，央行、银保监会联合召开了房地产金融工作座谈会，再提“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”（以下简称“两维护”）。

会议由央行行长易纲主持，银保监会、住建部、证监会相关部门负责人及全国24家主要银行负责人参加了会议，体现了这次会议的重要性。

就在三天前，央行曾对外释放消息，于9月24日召开的货币政策委员会三季度例会上，也明确提出了“两维护”。

“十一”之前，一周之内，央行接连就房地产发声。

?. 我们应该如何理解“声音”背后的深意？

?. 接下来的房地产市场会发生哪些变化？

?. 楼市将会何去何从？

1

形势

在理解央行“两维护”深意之前，我们先来看看地产行业的基本面。

楼市销售，成交降幅持续扩大。

“金九银十”本是楼市传统的销售旺季，但从9月份成交来看，楼市却正在加速降温。据中指院数据，9月一线城市成交面积整体降幅为39.1%。

另据国家统计局数据，8月全国商品房销售金额同比下降18.7%，降幅环比扩大11.6pct，销售面积同比下降15.6%，均价同比下降2.5%，楼市已经全方位回落。

展望未来，业内普遍认为四季度销售下滑的势头还将延续。消费者预期房价下降选择观望，房企资金链断裂事件引发对期房烂尾的担忧，进一步降低了购房意愿。

中信证券还认为，按揭贷额度不足，二手房市场变冷，楼市销售下行已经进入“自强化进程”。

土地市场，行情迅速逆转，多数房企躺平，少数央国企躺赢，流拍明显增多。

据克而瑞统计，自8月末重点22城启动二轮集中供地后，整体流拍率高达25%以上。

不仅这22城，据华泰证券(601688,股吧)研报，8月百城供地成交面积同比降低41.7%，整体流拍率达 30.4%，创下2008年金融危机以来的新高。

拿地结构中，具有显著融资优势的央国企成为拿地主力。比如，第二批已供地城市中成交还不错的深圳，成交21宗地块中，有16宗被央国企收入囊中。

大型房企信用事件，使得民营房企融资难度加大；购地自有资金来源审查及预售资金监管加强，叠加销售预期下滑，民企拿地意愿不足。

融资方面，房企净融资规模大幅下降，金融机构投放“厌恶”情绪上升。

据天风证券数据，将房企各融资渠道数据加总，上半年房企净融资仅1404亿元，相比于2019年上半年的14988亿元和2020年上半年的8371亿元，降幅明显。

今年上半年，银行新增信贷投放中，投向房地产的占比下降至18.9%，同比下降5.8%；截至上半年末，投向房地产业的信托资金余额为2.08万亿元，同比下降16.94%。

另据贝壳研究院数据，今年前8月，房企境内外债券融资规模累计约为6999亿元，同比下降了21%。

随着大型房企违约事件的发生，金融机构对房企厌恶情绪上升，弱资质房企融资更加艰难。且连日来，花样年、海伦堡、新力控股、建业地产等多家房企被下调信用评级，再融资压力山大。

中金公司研报还认为，对资质比较弱的房企来说，供应商可能会收紧供应敞口尤其是赊销敞口，这可能使得房企资金链压力雪上加霜，可能延缓项目施工进度，并进一步对销售带来负面影响。

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风险

平安证券研报认为，当前，房企销售端面临增速下行及回款放慢，融资端面临金融机构投放“厌恶”，弱短期无明显外力，将导致行业风险逐步加大，不利于行业平稳健康发展。

中金公司研报同时认为，调控政策积累下的地产销售下行趋势难改，购房者对期房交付担忧上升，上游供应商和金融机构更加谨慎，弱资质房企资金链问题暴露风险加大，将可能传导至上下游，含供应商、施工方、城投平台、金融机构等。

国泰君安证券研报认为，相比“三道红线”的影响，更应该警惕预售资金监管和销售下行带来的风险。若某大型房企事件持续发酵并引发群体事件，叠加接下来的销售下行，民企将面临更多破产的风险。

3

转机

对地产行业现状及风险有了较为清晰的认识后，就不难看出央行定调 “两维护”背后的深意。

其一，前期调控存在“超调”。

9.29座谈会强调，金融部门要“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，说明调控执行存在一定的 “偏差”，收紧过度。

比如房贷集中度管理，银行出于按揭贷额度偏紧，延长按揭贷放款周期，影响房企正常的销售回款，加剧企业资金链压力；二手房市场甚至出现“停贷潮”及利率跳涨（前7月按揭中92%都是首套贷款），让二手房流动性减弱，成交急转直下，也会影响一手房买入预期。

申万宏源发表研报认为，过严的调控本意在于提前拆雷，但却可能引来暴雷，这大概率背离了政策调控的本意。为了房地产市场和金融市场的稳定，行业政策调控亟需正常化修复。

其二，金融机构应有“维稳”大局观，因城因企施策。

从9.29座谈会要求看，“法制化、市场化、配合”是关键词。

业内认为，这意味着金融机构在调控执行层面，应该根据城市实际需求因城施策，合理安排信贷投放，避免“一大切”及供求错配。

有市场消息表示，在大型房企违约事件爆发后，加之三四线楼市销售承压，有银行开发贷已经“抛弃”三四线城市地产项目。

业内普遍认为，9.29座谈会后，融资端微调将成为可能。如：

?.  为优质房企提供融资窗口期；

?.  为首套房和合理置换的居民购房需求提供融资支持，放宽按揭贷款额度审批、缩短按揭贷款放款周期等。

地方政府层面，预计在限价限贷、网签进度等方面，也有边际放松的空间。

但所有的微调都需遵循“房住不炒”“经济不刺激”这两个大的调控原则和方向。

国庆假期已到，央行赶在假期前定调 “两维护”，会给楼市传递多少信心，让我们拭目以待。

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