看房人少，房价跳水：广州二手房格局大变

来源：智能家居时间：2021-10-13 08:48

广州二手房指导价政策实施一个多月后，二手房交易活跃度明显下降。“9月份我们门店只卖了一套房，还是一手房，12个员工的开支大部分靠租单支撑。”10月11日，广州贝壳旗下一家加盟店的负责人告诉中国房地产报记者，因为二手房不好卖，他们已经把主要精力转向了一手房市场。

8月的最后一天，广州发布了首批96个住宅小区二手住房交易参考价格。根据广州市房地产中介协会披露的数据，9月份，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为6198宗，环比下降27.4%，同比大减56%。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆对中国房地产报记者表示，上述成交数据为网签口径，存在一定的滞后，9月的实际成交下降幅度比网签数据更大。成交的难度在于买卖双方的预期明显不一致，“客户直接向参考价看齐，业主的放盘价虽有所松动，但不如客户端下降幅度大。”

广州中原研究发展部认为，随着政策调控的持续发酵，广州二手房的成交量、价格可能都会短暂地进入下行通道，10月份的网签量估计也只能维持在5000宗至6000宗的相对低位水平。

看房的人少了

广州市房地产中介协会统计了8月26日至9月25日广州二手房的网签数据，发现无论是网签宗数还是面积，都录得了大幅下滑。其中，6198宗的网签量环比下降27.38%，同比下降56%，网签面积59.61万平方米，环比、同比降幅分别为27.46%、55.45%。

从网签数据来看，广东链家是目前广州二手房市场中占有率最高的机构，为7.12%。9月份，其促成的网签宗数为441套，与8月份的673套相比，环比降幅达到了34.5%。

广州市房地产中介协会认为，9月份广州住宅市场网签量环比、同比大幅下挫，源于多重因素的综合作用。8月底，广州市首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的发布，令选择观望的买家增多。在二手指导价覆盖的96个热点小区中，天河区占了55个，因此9月份的网签宗数也是各区中跌幅最大的，环比下跌约38.6%。另外，房地产信贷环境持续紧张、银行放款趋于谨慎，在一定程度上制约了购房需求的释放。9月份，广州市中介促成的二手住宅按揭付款比例（按网签宗数计算）为46.55%，创下2011年以来的新低，环比下降6.56个百分点。还有一些急需回笼资金的开发商采取“以价换量”方式吸引客户，对二手住宅的潜在客源有一定的分流效应。

不少买家预计二手房价格将进入下行通道，为了避免“高位站岗”，选择了搁置购房计划。客户的入市热情减退，直接导致了中介带看量的下滑，广州中原地产的二手客户带看量环比8月减少了19%。据李茂喆透露，公司促成的二手房交易量也跟随大市同步下滑，而且幅度更大。“买卖双方预期的不一致导致市场活动度明显不足，带看量持续下降。”买家的预期是向参考价看齐，这跟卖家的心理价位还是有较大距离。

还没被二手指导价覆盖的小区，成交周期也在拉长。以海珠区的愉景雅苑为例，过去一年是片区的成交热盘，在售的盘源通常只有几套， 10月11日，其在链家上显示的放盘数量已经达到了19套之多。附近的中介门店表示：“指导价出来后，观望情绪是浓了，业主放盘多了一些。以前是出一套秒一套，成交跟不上的话，盘源就积少成多了。”

买卖双方预期博弈

成交量的下滑瓦解了业主们的价格同盟。根据广州中原地产的监测，自6月以来，广州二手房市场整体成交已经表现为“不温不火”，成交量维持在8000宗至9000宗的低位水平，市场成交能力偏低，客户入市热情不高，价格也开始呈现下降的趋势。而后二手指导价调控政策的出台，直接加剧市场的下降预期。

广州中原研究发展部相关人士分析称，今年以来，增值税“2”改“5”、利率上调等轮番出台的调控政策，已经减弱了业主的心理预期，二手房指导价出台后，业主报价指数更是出现了“插水”式的下滑。“9月份，公司统计的二手业主报价指数下跌至20.6%，大幅下滑12.9%，创历史新低。报价指数反映的是上调价格的业主所占的比例，今年5月、6月这一指标还在约56%的水平，8月末已经降至36.3%，9月份进一步下滑。”

这意味着，广州的二手市场已经从强势的“卖方市场”逐渐转变为“买方市场”，业主的心理防线逐渐被击穿，降价的盘源不断增加。指导价出台前两周，广州10个区里有2个区还保持着涨价势头，只有1个区的二手房报价下调超过1%，指导价出台后的两周时间里，已有8个区的二手房报价下调超过1%。从整体盘源来看，超7成的盘源下调报价在1%以上，其中，报价下调1%-5%的盘源占50%，净增8.9%。报价下调5%-10%的盘源占16%，净增3%。

天河区是广州本轮指导价调控的重点对象，降价幅度也最为明显，整体二手房报价下降2.7%。骏景花园一套103平方米的房源，此前放盘价为780万元，在指导价发布后，最终以700万元成交。珠江俊园一套121平方米的四房单位，最新放盘价为880万元，较此前下降了300万元，仅比829万元的指导价高出51万元。

对于后市，业内的预期都不太乐观。李茂喆认为，买卖双方的预期趋同需要较长时间的博弈，所以大概率当下市场还会维持一段时间的低谷走势。甚至，在新房市场供应增加、降价促销的冲击下，成交量还会有一定幅度的下降。为了应对更具挑战的市况，广州中原地产已经开始开源节流，基本不新增分店，还将对现有门店进行淘换。