【房企大洗牌】顺境赚的钱，逆境会加倍吐出来！

来源：智能家居时间：2021-10-16 19:40

时间是让人猝不及防的东西

最近有不少读者留言问我：为何最近半个月之久都没有更新文章？对此，今天先统一回复大家：结婚+蜜月！

狗粮已经在朋友圈撒的够多了，就不在公号上撒了~

此刻，是清晨4点36分，即将结束蜜月的我，打开电脑，要开始逐渐找回朝五晚九的工作状态了~

在我不码字的这半个月里，地产圈发生了不少事情。总结来看，就是房企的日子不好过了！

其实，早在三个月前，阿伦就曾撰文预言房企将迎来一波大洗牌，只不过那时市场的火热一时间掩盖住不少房企的内部问题。雷在爆炸之前，能嗅到它危险的人并不多，有些时候连房企自身都被业绩蒙住了双眼！

【阿伦读中报——序】Top50房企重新洗牌！

如今，风雨欲来，大厦将倾，不少房企的问题也开始浮出水面。

我们先来谈谈，那些如今危机四伏的房企，到底犯下了哪些错才导致今天的局面？

1、负债规模

企业发展需要融资、借贷，这都是理所当然的事情。但，凡事过犹不及，正如“美味不可多食”，一旦借钱借习惯了，借顺手了，负债规模就一下子上去了！

顺境的时候，融资环境尚且友善，但等到了逆境，融资收紧，过往能轻松借到钱的房企，如今哪怕把利息翻一番，也恐少有援手相助。然而，出来混迟早是要还的，到了该还账的时候，房企资金链紧张的问题就会立即突显出来。

2、现金流压力

过去几年，房企中流行高周转，但其实并非每一家房企都适合走高周转的道路，另外高周转的时间和度也是不好把握的。

盘子小的时候，房企处于高速扩张期，走高周转的道路是可以快速壮大企业规模。但到了一定程度，还继续走高周转的路，就会让一些房企尤其是中小房企吃不消。由此带来的现金流压力，就可想而知了。

3、盲目拿地

此外，无论是人还是企业，都容易在顺境中膨胀，从而对自身的认知产生偏差。这种偏差，体现在房企的决策上，就是盲目拿地！

为何说是盲目？拿了与自身现金流不符的地，拿了高价地甚至是王地，自然就吃不了兜着走！就比如当年的融信，拿了一块上海静安的地，虽然因此声名鹊起，但也为此折腾了三年多的时间！

揭秘融信的背后金主

做得不好的房企，主要是没有解决好上述3个问题。与之相反的是，如今逆境中日子过得不错的房企，恰恰是很好的解决了上述3个问题。即：

控制负债规模

保持现金流宽裕

因需有序拿地

首先让我们来看控制负债规模。

众所周知，在2020年国家出台了三道红线，不少踩线的房企，就纷纷把自己的目标与这三道红线挂钩，降负债，回归绿档，成了不少房企这两年的主要方向。

然而，有一些房企，在三道红线公布之前，就始终处于绿档，也就是说，即使在顺境中，这些房企也并没有太过加杠杆。正因如此，在一些房企高周转的时候，这样的房企还被一些同行嘲笑太过保守。在阿伦看来，正是这样的一种“保守”，才使得这些房企在逆境中无需慌张。

在这方面，做得最好的房企，无疑是万科！

阿伦查阅了万科2019年财报后，找出了如下数据：

2019年，万科的净负债率仅为33.87%，这显然远远低于全行业的平均负债规模。要知道，彼时行业中的百强房企，有49家的净负债率都超过了100%！可以说，大家都在比拼加杠杆的幅度。

接下来，我们来看现金流。

在保持现金流宽裕方面，碧桂园无疑是表现最好的，2683.5亿元的在手现金，在百强房企中位列榜首。

也许有人会产生疑问：行业内最先走高周转道路的大房企不就是碧桂园吗？这的确不假，在高速扩张期，碧桂园确实是坚持走高周转道路，但发展到行业销售额第一之后，碧桂园便有意的放慢了脚步，并注意控制支出，保证自身的现金流稳定。

大房企与中小房企的差别，很多时候是在于战略的收放自如，该加速的时候加速，该刹车的时候刹车！

最后，我们看看拿地的情况。

在因需有序拿地方面，表现最为稳健的当属龙湖。

早在2019年，也就是行业尚属上行期的时候，龙湖便提出了“按净负债率的控制来倒算”的拿地原则。也就是说，决定是否拿地的因素，是要保持50%-60%的净负债率水平，在这个前提下，做到有序拿地，从而让拿地金额稳中有增。

基于这个原则，龙湖在2019年共拿地90宗，新拓11个城市，从而达到了进军全国55城的成绩！

综上所述，房企如今的日子过得好不好，主要是看顺境中对自身负债的控制、现金流的把控和拿地的合理性来决定的！种瓜得瓜，种豆得豆，无论如今过得如何，都是早已种下的因。

现在，行业迎来大洗牌，对于身处泥沼的中小房企来说，尽快折价变卖资产，活下去才是王道！否则，一旦到了不可挽回的地步，想变卖都没人接盘了！

对于购房者来说，如果要买新房、买期房，那么选择头部的品牌房企，其保障性要比中小房企大得多！

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（责任编辑：李显杰）