卖股权、卖项目、老板自掏腰包……房企积极“去杠杆自救”

（文/张玉 编辑/马媛媛）“三道红线”和融资政策依然趋紧的大环境下，房地产开发商们想要活下去，就要在不增加杠杆的同时，开拓出新的融资渠道。

11月18日早间，碧桂园服务公告称，公司股份在港交所申请短暂停牌，以待发布一则公告，内容有关（其中包括）根据一般授权配售新股份的内幕消息。

随后有消息传出，碧桂园服务拟以每股53.35港元的价格配售1.5亿股股份。碧桂园服务寻求通过配股筹资10.3亿美元。

就此，碧桂园服务相关负责人回应观察者网表示，一切以公告为准。

碧桂园服务配股融资的背后，不少房企则选择通过出售资产的方式回笼资金。

11月16日，中国金茂发布公告称，公司全资附属公司天津东辉与青岛青悦汇签订产权交易合同。天津东辉同意向青岛青悦汇出售其所持项目公司90%的股权，代价为24.28亿元。

“配股筹资”受青睐

在加杠杆变得越来越危险甚至越来越困难的情况下，房企青睐的一个策略就是配股筹资。

观察者网梳理发现，这是碧桂园服务近一年的时间内第3次配股筹资。

今年5月24日，碧桂园服务配售1.39亿股股份，价格为每股股份75.25港元。

而如果将时针再拉长一点，2020年12月11日，碧桂园服务配售1.73亿股股份，价格为每股股价45港元，上一营业日的每股收股价为48.05港元，发行价较市值折让6.35%。

除了碧桂园服务，11月14日晚间，融创中国公告称，公司将以每股15.18港元的价格配售3.35亿股配售股份，融创服务以每股14.75港元配售1.58亿股融创服务股份，折合约6.53亿美元。值得一提的是，公司董事会主席孙宏斌也表示，将自有资金4.5亿美元以无息借款形式提供给融创中国使用。配售股份加上老板借款，此次融创中国一次性筹集资金约13.92亿美元，折合人民币约88.8亿元。

而11月2日，世茂服务表示，完成配售现有股份及以先旧后新方式认购新股份，及公司一家全资附属公司完成发行可换股债券，合共1.15亿股配售股份已由配售代理根据配售及认购协议的条款及条件以配售价每股配售股份15.18港元成功配售予不少于六名承配人。

公开资料显示，配股融资是指为支付超过现金流量的购货款或为取得资产所采取的筹集资金的行为。配股融资的一大特点，就是新股的价格是按照发行公告发布时的股票市价作一定的折价处理来确定的。所折价格是为了鼓励股东出价认购。

在同策研究院资深分析师肖云祥看来，物业对于房企而言属于优质资产，所以以其作为配售发债主体较有优势，市场接受度也较高。配售及根本上是为了获得融资，也侧面说明公司目前资金需求量较大。对于大股东而言，配股发售相当于融进资金，如果资金用于公司发展，那对于大股东肯定是有利的。但对于一般投资者，接受配股相当于折价买股，而不参与则会出现亏损，若不看好公司股价或行业预期，投资者往往会选择出货。

“花式”卖资产

除了配售新股的方式融资，在不增加杠杆的情况下，房企正通过“卖资产、卖项目、卖股权”等一系列“卖卖卖”的方式进行“回血”。而从实际的结果来看，这些操作或是为了融资，或是为了调整目前的资产结构，借以出清“劣质”资产。

以金茂为例，此次出售项目公司成立于2019年10月，主要从事的地块（包括地块B4、地块B6及地块D11）的开发及建设。截至公告日，地块B4已动工开发、地块B6及D11尚处于前期规划设计阶段。

金茂方面表示，根据合作协议，出售事项完成后，公司应负责继续开发并操盘地块B4，并对地块B4独立承担风险及享有收益；青岛青悦汇负责开发并操盘地块B6及D11地块，青岛青悦汇及金茂应按照90%：10%的比例分担风险及享有收益。

根据合作协议，如地块B6及地块D11后续因开发需求须由项目公司股东按其所持项目公司的股权比例提供资金，则金茂须提供的资金应由青特置业代为提供。

此外，青特置业同意于项目公司完成出售事项的工商变更登记手续后15个工作日内，向金茂的指定实体提供一项无息借款，为期一年，金额为1.53亿元。

也就是说，通过此次地块转让协议，金茂一方面能够回笼超过24亿元的现金流；另一方面，后续需要开发的B6及D11地块也有一定的资金保障；此外，金茂还能获得一笔1.53亿元的无息借款，可谓“一石三鸟”。

除了金茂，根据观察者网了解，今年以来，仅仅国企光明地产(600708,股吧)、中交地产(000736,股吧)、华润置地、华侨城、上海城开、上海地产、保利发展等多家公司挂牌转让旗下股权。

肖云祥指出，实际上，如我们看到的地产行业里部分企业已经“暴雷”或是出现即将“暴雷”的迹象，原因是国家房地产调控政策的收紧，如“三道红线”、“信贷两集中”等政策的出台，收紧了房企融资端的调控力度。另一方面，销售端持续保持严厉的限购、限价等措施。在多重因素的影响下，房地产企业现金流压力持续增加，为了缓解资金链压力，房企采取非增加杠杆的多种融资方式进行融资，在不增加债务的情况下获得资金流入。