16宗流拍、4宗触顶摇号，南京土拍盛况不再

尽管门槛明显降低，地市仍无明显的回暖迹象。

11月25日，南京第三轮集中供地的线上竞价结束，在31宗于今日出让的涉宅地块中，有1宗地块流拍，4宗地块进入摇号阶段，余下26宗地块成功出让，最终揽金约304亿元，成交土地面积约125.57万平方米，总建筑面积280.79万平方米。

今次南京土拍的热度再降一档。与第二轮土拍中37宗地块、11宗地块达到最高限价进入摇号阶段相比，此轮仅4宗地块触顶，更远逊于首轮36宗地块进入摇号阶段的“盛况”，着实显得冷清。前述待摇号的地块之外，此次溢价成交的地块仅4宗。

相较而言，底价成交成为绝对的主旋律。此次土拍的整体平均溢价率在3.39%，也明显低于第二轮的6%。

不只是在成交数据上，房企的参与热情也在持续降温。据第三方研究机构好地研究院统计显示，南京首轮土拍有超过百家房企参与，第二批约有50家参与，而此轮则仅有约25家房企参与报名，平均每块地报名单位仅在3家左右。

在南京首轮土拍中有所斩获的某华东房企人士便向记者透露，第三轮南京土拍未再参与。“一批次那种火热不存在了。”另一参加了此次土拍的某TOP20房企内部人士称，其明天将有一宗地块等待摇号。

具体来看成交情况，各板块的冷热分化越发明显。

其中，此次4宗触顶待摇号的地块，实则也集中于传统热门的河西板块，位于建邺区；同时，建邺区挂出的另外2宗地块，也均以超过5%的溢价率成交，分别由深业地产有限公司、南京栖霞建设(600533,股吧)股份有限公司拿下。

市场持续降温的情况下，能保持如此吸引力的关键在于未来的去化表现。河西板块是南京的热点区域，核心位置地块的周边生活配套成熟，板块能级高。

据好地研究院统计，河西南板块从2020年1月到2021年10月期间，总计供应商品住宅63.8万平方米，成交商品住宅69.4万平方米；而江心洲板块同期的商品住宅供应量为33.4万平方米，成交商品住宅35.5万平方米，市场处于供不应求状态。

“南京市场虽然整体的温度也下降明显，而核心板块基本还能做到即开即罄，”上述Top20房企内部人士向记者表示，“稍偏的板块去化都不理想。

这也与偏远区域地块的表现相一致，位于远郊板块的六合G140地块无人出价，以流拍告终；溧水高淳15幅地全部底价成交，而江宁偏远板块的3宗地块也快速以底价成交。

事实上，10月下旬，南京第三批集中供地初次披露时，共挂出了61宗地块，除去安置房用地、租赁房用地外，住宅（含商住）用地原有46宗；开拍前夕，就有15宗地块直接终止出让，而这些地块亦集中于偏远郊区。以此计，此轮土拍中，流拍地块达到了16宗。

值得一提的是，在此轮开拍前，南京将土拍门槛进行了大幅下调，如降低对房企资质的要求，取消部分地块不得联合报名竞买、不得合作开发等约束。但由此来看，规则优化对提高房企参与度的提升作用较为有限。

在南京此轮土拍中，仍以国企、央企为主，报名时国央企占比就达到了60%左右，最终的拿地企业中则多以地方国企为主，如包揽了江宁区三宗地块的江宁城建、拿下高淳区三宗地块的高淳区安居、南部新城开发等。

中指研究院南京分院分析师杨帆认为，整体来看，“两集中”供地模式下，2021年全国土地市场供求规模明显缩量，地价上涨，受企业销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多重因素影响，在第三次集中土拍市场中出现了更加明显的降温表现。

“企业拿地更加谨慎，尤其是触及红线的房企大都暂停了新增土储。预计接下来全国土地市场整体还是低温运行，底价成交将成为普遍现象。”杨帆称。

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