“工抵房”折射行业变迁

【环宇杂谈】

“工抵房”能卖得出去，还是比较理想的，估计有的城市、有的项目就没那么顺利，当事人也不得不接受。

李宇嘉

近来，朋友圈里很多开发商、中介朋友在发布“工抵房”的消息，打着超低价、“100万上车”等吸引人的字眼。“工抵房”俗称“抵账房”，简单讲就是开发商拿房子来抵扣工程、材料、设计等应付账款。但是，施工单位、材料提供商、设计单位要的不是房子，而是要现金给员工发工资。于是，就把这些房子拿到市面上来销售，当然价格也比正常销售的要低一些。

一直以来，“工抵房”在内地、中西部城市非常普遍。记得2012年，笔者到某西部城市调研楼市，在各个新盘售楼处，都有大量“工抵房”在兜售。一听你要买房，一群人哗啦一下围过来，向你推荐价格更低廉的“工抵房”。那时，开发项目手续不全、烂尾的情况比较多，“工抵房”可能无法办理房产证。

笔者一个同学在西北某城市从事建筑设计。他告诉笔者，前几年地方政府大力推进“保民生”，因规划、用地、市政配套等瑕疵，导致“办证难”的历史遗留问题基本解决，并要求新老划断，新楼盘一律不得出现“办证难”。他手上的几套房子都顺利出手了，还赚了一些钱。

他还告诉我，近年来“工抵房”还是很普遍，业内一般做法就是一半“工抵房”、一半现金支付。因为，现在房子卖得很慢，开发商没钱支付；另一方面，现在要求不得拖欠工程款、农民工工资。好在，办产权证比较顺利、价格也低，有的包工头愿意要房子，自己住或到市场上卖。

但疑惑的是，现在广州、南京等热点城市也出现很多“工抵房”，这是很罕见的。笔者朋友圈发布的“工抵房”的消息，就在广州，当然主要集中在外围库存挤压、价格相对较低的区域。一打听才知道，现在开发商资金链相当紧张，前端融不到钱，后端的房子不好卖，急于回款而推出“工抵房”。由于这类房子价格比市场价低15%-20%，而被媒体大量炒作。

笔者了解到，“工抵房”在热点城市大面积出现，还有一个原因就是，过去房地产企业在快速膨胀过程中，侵蚀供应商的资金很常见，包括施工单位、材料供应商、设计和监理单位等，也就是开发企业变相向他们融资。过去，结算周期拉得很长，很多开发商年底才和供应商结算，“商票”融资的周期更长，这是行业潜规则，大多数供应商也认同，所以“工抵房”较少。

但是，近期各地都在密集整治“商票”、整治拖欠供应商货款等，于是“工抵房”就大量出现了。有钢筋水泥的房子做担保，供应商还是比较放心的，毕竟他们是看着热点城市的房价这些年怎么涨起来的、怎么翻番的。手上拿着的几套房子，估计很容易就能卖出去。他们和开发商签署合同后，不知道从哪里一下子就窜出一帮房产中介、博主，说要帮他们卖房子。

在广州这样的热点城市，不管房子品相如何，价格低这一条，就足以吸引看客了。另外，尽管这些年吵吵闹闹，时而以罢工威胁一下，但过去供应商和开发商的关系总体上比较融洽。供应商也知道，“加杠杆”、“快周转”是普遍逻辑，拖欠是行业共性。供应商也是受益者，不然怎么能把业务做大呢？拖欠归拖欠，滞后还款的链条能够规律地循环下去就行。

但近期，行业风险事件不断，一些供应商反映，长期合作的开发商伙伴，一夜之间竟爆出了许多意想不到的债务，时不时还有债主上门围堵，这让他们感觉到很担心，不知道还有什么风险在后面。于是，不再愿意接受货款拖欠，还不上钱就要求拿房子来抵债，因为担心后面房子也要不到了，“工抵房”就成普遍现象。当然，也有一些开发商拿“工抵房”当促销噱头。

但不管如何，行业运行逻辑彻底变了，过去助推行业链条高速循环的零件，有的要被拆下来了，很多问题就会暴露，也是不得不买单的体现，“工抵房”就是一种。当然，“工抵房”能卖得出去，还是比较理想的，估计有的城市、有的项目就没那么顺利，当事人也不得不接受。

（作者系房地产资深研究人士）

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