全球通胀，楼市分化！未来5-10年，哪些房地产升值性更强？

来源：智能家居时间：2021-12-13 10:22

今年下半年以来，通货膨胀已经成为全球性话题。

10月份美国CPI同比增长6.2%，创下1990年11月以来的新高，剔除波动性较大的食品和能源产品，核心CPI同比增长4.6%，创1991年8月以来的新高，连续两个月高于4%。

中国10月份消费者物价指数（CPI）同比上涨1.5%，环比上涨0.7%。其中，鲜菜价格环比上涨16.6%。10月底，28种重点监测蔬菜平均批发价较9月底上涨了33.3%，“菜比肉贵”让不少居民深有感触。

通胀与货币政策的关系是显而易见，由于新冠疫情，美联储及其他发达国家央行都释放出了大量流动性。美国今年2月份的广义货币量（M2）增速达到了27%，为近些年来的最高，其他发达国家的M2增速也都在两位数以上水平。

由于整个世界都饱受通胀的压力，货币政策将会存在着巨大的不确定性。 加拿大央行已经表示考虑结束量化宽松，欧洲央行行长拉加德也表示，目前的通胀持续时间将超过预期，预计通胀会进一步上升。

当下，通胀正成为全球性挑战，全球化下无人能独善其身，近日，央行又开始降准“放水”，释放1.2万亿资金。

那么，在经济滞胀与货币政策双重不确定的趋势中，如何挑选跨越周期的优质资产，就是每个家庭都必须要面对课题。

从资本市场来看，滞胀期会带来金融风险资产和避险资产价格的分化，投资难度也会增加。

对于大多的家庭而言，这时不能把追求短期波动收益作为投资目标，而是要把精力放在追求能够跨越周期的资产之锚上。能够跨越周期的优质资产无外乎三种：大赛道龙头公司的股票、供给稀缺的贵金属以及优质的房子。

但，股票二级市场波动率大风险性高，稀有贵金属又不能带来生活品质的改善，普通人最容易配置到的跨周期资产标的依然是——房子。

近来，我国房地产市场已经出现很大的分化，有些城市不让涨价制下发限价令，而又有些城市出台不让降价出台限跌令，房价普涨时代已经一去不复返。

那长期来看，未来5到10年，全国哪些地区房地产长期的升值性较强呢？我们认为，从国家级的战略规划出发寻找掘金地图是最稳妥的。

今年公布的国家十四五发展规划当中，与房地产密切相关的是第28章，其中重点提到要完善城镇化空间布局，要发展壮大城市群和都市圈，这其实也就是我们寻找长期房地产价值的方向。

两横三纵城镇化战略布局串起了十九个城市群， “19个城市群”的规划，在十三五规划中便已提出，两者有些许的变动，如原“海峡西岸城市群”，更改为十四五中的“粤闽浙沿海城市群”。

十三五规划之后，国家再次把这19个城市群放进了十四五规划里面，也说明这19个城市群是长期的持续发展的重点。

此外，“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出，依托辐射带动能力较强的中心城市，提高1小时通勤圈协同发展水平，培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈。可以说，中国都市圈进入政策与实践相互促进、快速发展的新阶段。

目前中心城市国家只给了九个城市，分别是北京、天津、上海、重庆这四大直辖市，还有郑州、武汉、广州、西安、成都。

另外一些城市是属于超大或特大城市，但是没有列入到国家及中心城市名录当中的，比如深圳、南京、杭州、青岛、长沙、沈阳。

而所谓的都市圈，就是以中心城市作为核心往外辐射发散所覆盖的一个范围之内，就是一小时通勤圈。

通勤圈不是交通圈，它其实是指你上下班的时间，比如从家里出发，开车或乘坐公共交通到办公室的时间都是圈，它其实是第一居所，它的公共交通主要是城际铁路和市域铁路等轨道交通作为骨干，也包含大城市大都市内部的地铁形成的一个网络。

一般而言，两千万级的城市，它往外的辐射半径是五十到八十公里，一千万到两千万的辐射范围是在四十到六十公里，五百万到一千万的辐射半径进一步缩短。

所以，一个城市发展好不好，一个是要看地理位置与区域优势如何，另一个是要看国家政策的支持力度如何，至于其本身的基础倒还是其次。所以，未来五到十年各位要关注一下城市群和核心都市圈。