全省住建观摩，海纳云打造老旧小区改造样板

窦衍凤

伴随着城市更新步伐加速，各地的老旧小区改造按上了“加速键”。12月13日，山东省城镇老旧小区改造工作现场观摩会走进胶州，山东省住建厅、各地市住建局代表、企业代表，共同现场探访了澳门花园小区、映月园小区、方井园小区等旧改的“明星小区”，并基于目前的实践成果深入探讨了旧改的新思路和新做法。

物联网、大数据、AI等技术的高速发展，让如何以数字化赋能小区改造，探索智慧社区的可持续发展路径，成为焕活老旧小区生命力的热点话题。而在此次观摩会探访的方井园小区，便在旧貌换新颜中，交出了社区智慧化升级的新答卷。

智慧破局老旧小区数字蝶变

“小区建了将近二十年了，道路坑坑洼洼，设施陈旧，管道都已经老化了。小区里老人和小孩比较多，但电动车随意停放，电线都露在外面，还有高空抛物的问题，安全隐患非常多。”方井园小区的居民表示，陈旧的设施和落后的公共服务对生活造成了很大的困扰。

老旧小区改造既是关乎居民生活质量的民生工程，又是与社会、经济领域息息相关的发展难题。生活环境脏乱差、物业服务不规范，养老、托幼等服务跟不上，会影响居民的生活品质；老旧危房安全隐患多，基层服务难推进，会造成政府的治理难题；而物业、电商等服务难介入，亦限制了小区的服务增值空间。

针对老旧小区的发展难题，胶州市政府与海纳云深度合作，以基层治理数字化、创新运营生态化、社区生活智慧化“三化合一”的系统化改造，让包括方井园小区在内的24个小区完全变了一番模样。

例如，在环境设施更新的基础上，小区内加装人脸、车牌识别，高空抛物摄像、门禁、VR全景等智慧安防系统，消除了各种安全隐患；各出入口与社区安全防范系统平台、公安平台对接，有效提高了治安管理效率。

截至目前，海纳云已改造胶州老旧小区24个，覆盖227栋楼，受益户数8066户，受益居民2.6万人，在小区焕新的面貌中，展现了旧改路径的创造性和生命力。老旧小区改造后，实现物业等运维管理人员成本降低50%、安全风险降低90%、服务满意度提升90%、公共安全事件追溯率100%、消防隐患100%预警、社区应急响应提升100%。

平台赋能多元场景加码智慧社区

在新城建的风口下，各地的老旧小区改造都在如火如荼地进行。而胶州旧改能从改造热潮中脱颖而出，成为全省观摩学习的关键，在于其与海纳云合作，围绕“智慧社区、智慧街区”建设，以居民为中心、以服务为导向、以CIM平台建设为创新引擎，构建了“1+3+N”的智慧社区升级新模式。

胶州市政府与海纳云以胶州市绿色智慧社区平台为云脑，围绕“基层政府、物业管理、居民服务”三大应用端，建设30余个服务端，全方位提升了老旧小区智慧化管理水平，打造了智慧社区升级的新引擎。

在此次观摩会的现场，海纳云负责人重点介绍了“胶州市绿色智慧社区平台”，并获得了一众观摩会代表的认可和表扬。

作为小区建设、运营和管理的“智慧大脑”，胶州市绿色智慧社区平台利用CIM+全场景数字孪生技术，将社区实体空间数据与各类智慧应用场景进行有效联结，形成三维空间数据底板，可实时采集并动态运营辖区场景下的人、事、地、物、情、组织等多源基础数据，建立“五码关联”的大数据库。

在“智慧大脑”赋能下，“海纳云胶州旧改模式”可以基于居民、物业、基层政府等多元主体的需求，不断迭代智慧安防、智慧出行、智慧电梯、智慧消防、智慧看护、智慧看护等多元化场景解决方案。

例如在智慧电梯场景中，利用AI智能摄像头自动识别电动车入梯，自动感应发出警报，且电梯门无法关闭；智能监测梯内打架斗殴行为，及时报警；电梯困人可第一时间联动物业、厂家等，保障居民乘梯安全。

可以发现，以平台为核心的“海纳云胶州老旧小区改造整体解决方案”可以通过数据的联通实现场景的互动，在为居民提供切实的，高品质智慧化生活体验的同时，基于数据的平台共享，赋能政府治理和物业服务，实现了覆盖社区建设、运营和管理等全生命周期的改造升级。

持续进化智慧生态为旧改“立标”

根据国务院办公厅2020年7月发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，我国要在“十四五”期间，基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造工作。在加速的新城建步伐下，各地皆在探索更有成效的、可持续发展的社区升级路径。

事实上，老旧小区改造是一项久久为功的工程，建设运营周期长，涉及的利益主体多元。改造不仅是简单的硬件革新，更是对项目规划、建设、运营等全生命周期的系统化考量。这也对旧改工作中平台能力和场景服务能力提出了极大的考验。

在此背景下，海纳云胶州老旧小区改造整体解决方案，以数字化思维切入，即从长远数字城市顶层设计入手，构建“数字城市运维和生活服务数字化”全生命周期体系，打造出可在全国复制推广的社区发展新路径，为各地旧改工作的顺利推进注入了新活力。想必这也是此次观摩会，定址在胶州的原因之一。

具体来说，“平台＋场景”双引擎整体解决方案，平台解决技术和标准难题，场景破解用户个性化需求难题。胶州老旧小区改造以胶州全市为出发点进行顶层规划，平台先行，依托海纳云星海数字平台搭建城市级绿色智慧社区平台，分期建设，各片区逐步接入；以平台为支撑，实现市-街道-社区-物业四级管理体系联动，最终实现城市更新建设目标。

在顶层设计的指导下，胶州旧改因地制宜，将提升小区硬件环境和场景体验有机结合，基于海纳云智慧安防、智慧出行、智慧电梯、居家养老等模块化场景的快速落地，不断提升着居民的生活品质。

样板推广赋能全国老旧小区改造

此次观摩会走进胶州，折射出胶州旧改路径对全省乃至全国旧改工作的样板意义。而海纳云胶州旧改项目，又为何能够作为样板，在全省乃至全国复制推广？

实际上，胶州旧改工作在基层治理方面实现了极大的突破。胶州市绿色智慧社区平台涵盖一标三实、社区党建、社区防疫、治理工单、献计献策等功能，基于政府、街道、社区、物业、居民五级联动闭环交互需求的满足，打造了数字化赋能基层治理的新样板。基于数字化的服务逻辑更迭，胶州旧改打通了服务群众的“最后一公里”，为政府提供了“善政新路径”。

在胶州旧改生态化的治理逻辑中，老旧小区也蜕变为可持续进化的智慧新社区。依托海纳云算法模型精准分析用户画像、行为偏好、周边配套等数据，胶州旧改夯实了数字化手段赋能社区可持续运营的基础。通过将各改造点链接成有机整体，完整构建起绿色、智慧、健康的社区生态圈，吸引周边养老、医疗、托幼、家政等服务资源积极融入生态圈，形成了合作共赢、价值共享的智慧社区新生态。

社区作为智慧城市的基础单元，是城市智慧生态升级的重要切口。海纳云以智慧微单元为基，依托“1+5+2”数字城市生态战略，通过统筹破解城市更新、城市治理和空间数字化转型等难题，为新城建发展不断贡献智慧力量。在智慧标杆的引领下，自进化、自升级的生态发展路径会进一步赋能老旧小区改造加速，为智慧生态的发展开启新的篇章。

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