北京万城华府现“占地”风波 业主企盼商户圈占区域恢复原貌

“这大半年来，我们原本平静的小区起了纷争。小区健身会所的经营方将其周边地块圈占起来，而这些地块此前是小区的小花园及儿童游乐场地等。”近日，北京市海淀区万城华府多位业主向新京报记者反映称，自从位于小区东北角的健身会所更换了经营方后，会所周边地块被其用围挡和墙体圈了起来，里面的一些树木和绿植已经被除掉，变成了光秃秃的工地。对此，该小区部分业主多次与会所、物业进行交涉，并向属地相关部门反映情况，但至今未解决问题。

新京报记者注意到，在小区规划图中，业主反映被圈占的区域并未标注任何用途，小区业主及物业工作人员均表示其为小区公共用地。那么，对于这类区域，该如何界定其产权归属？商户（会所经营方）是否能擅自占用？

小区东北角区域被圈占，绿地变工地

建成于2005年的万城华府，位于海淀区万柳华府北街与圣化寺路交会处。因配套完善、容积率仅1.04、绿化环境优美，万城华府在北京二手房市场一直有“明星楼盘”之称。

然而，近期万城华府多位业主向新京报记者反映，自从位于该小区东北角的健身会所更换了经营方以来，原本安静祥和的小区氛围被打乱了。

在今年8月19日前后，多位万城华府业主发现，小区东北角处的健身会所周边树木基本被砍光。“承载着业主们美好记忆的十几棵十多年树龄的樱花树已经不翼而飞，小花园及儿童游乐场地区也变成了水泥砖头的工地，会所经营方还拆除了原本属于万城华府的部分围墙。”据该小区业主介绍，截至目前，小区东北角很大一片地上面积都被会所用围挡和部分实体墙圈占，约有一二百平方米。

为了一探究竟，12月28日，新京报记者随同部分业主来到万城华府小区进行了实地走访。记者看到，在万城华府小区东北角处确实有一家会所，在现场的部分业主告诉记者，该会所不仅将整个小区包角圈起了围墙和围挡，还在围挡内进行施工，“这大半年期间，围挡内的施工基本从未停止，就在我们多方反映之下，会所周边的绿地仍然都被破坏了，而且他们还铺设了或将用作停车坡道的斜坡。”

上图为万城华府小区东北角原貌（受访者供图）。下图为万城华府小区东北角现状。

当天下午，记者在现场看到，会所的东侧，也就是上述业主所说的小区东北包角，已经圈起了蓝色围挡，而在会所中间部位的南侧也圈起了围挡；围挡周围有一些半拆除状态的实体墙，围挡内部还有一些未拆除的栅栏。

随后，记者蹬上现场一座半拆除状态的实体墙观察发现，围挡内有正在施工的人员，围挡内侧的绿植相比业主提供的原照片已经消失很多，除了一些类似地下部分的屋顶之外，其他区域基本已经成为平整的地面。

对此，现场的业主向记者介绍称，那些半拆除状态的实体墙是这家会所在未经业主同意的情况下私自建的，后来在业主们的极力反对之下才拆除了一部分，“会所不仅圈占了小区共有的绿地，而且还圈占了儿童乐园等部分，围挡内侧就是原来绿植繁茂的区域。”

万城华府小区东北角围挡内部现状。

“被占区域基本为小区公共用地”

那么，上述业主所述的小区东北角区域，为什么会被商户（会所经营方）所圈占？其是否属于会所经营方所有呢？

对此，部分业主向新京报记者表示，这块空地应该属于全体业主所有，因为这块地从始至终就没有特定规划，应该是属于小区公共用地；经营方占地的用途不得而知，但肯定是想要私自使用。

12月28日，记者就占地施工原因、所占区域权属等问题与万城华府东北角某会所取得联系。该会所相关工作人员表示，“目前尚不能就此问题进行回应，需要向领导汇报。”

而新京报记者获取的一份 “万城华府海园规划图”（争议中的小区东北角位于“海园”内）显示，该规划图已经明确界定上述“会所”的占地界限，但会所周围空地并未标注任何用途或占有主体。

万城华府海园规划图显示，会所周围空地并未标注用途。红色圈范围为业主标注的现会所经营方占用区域。受访者供图

12月28日下午，新京报记者就此事与万城华府物业服务商北京亿城物业管理有限公司取得联系，该公司一名工作人员告诉记者，上述会所所占的土地基本都属于小区公共用地。

商户能否擅自圈占周边地块？

如业主及物业所述，被圈占地块为小区公共用地，那么，作为商户的会所经营方，是否有权利擅自圈占呢？

对此，北京御探律师事务所主任孔祥红律师表示，“一般情况下，小区内侧绿地或者空地有特别规划依据的，按照规划确定归属权。而像万城华府东北角区域这样没有特定规划的绿地或者空地，则属于小区全体业主共同所有。”

与此同时，新京报记者在《民法典》中也发现了类似表述。根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

针对万城华府此次的商户占地事件，孔祥红律师表示，如果会所等相关主体既不能证明上述土地的使用权，又不能证实相关部分的所有权，结合规划图基本能确定这部分地表面积属于小区公共部分，未经法定人数业主同意不可私自改造或占用。如果未经法定人数的业主同意和有关部门批准，私自毁坏公共绿植的，严重的情况有可能涉嫌犯罪。对此，业主们可以及时向属地相关部门进行举报，要求拆除违建、恢复原状、赔偿损失。

小区东北角何时恢复原貌？

目前，万城华府业主们最为关心的，是被会所圈占的小区东北角区域何时能恢复原貌。

部分业主回忆，从2021年8月21日开始，万城华府一些热心业主代表自发与会所经营方多次见面沟通谈判，希望经营方按照承诺落实整改。但时至今日，依然未见到有明显整改迹象，业主们将继续诉求属地执法部门，希望能依法依规对相关方进行处罚，恢复小区原貌。

对于该事件的处理进展，12月28日，上述会所的相关工作人员向记者表示，“目前尚不能就此问题进行回应，需要向领导汇报。”

万城华府物业服务商北京亿城物业管理有限公司工作人员则回复记者称，目前小区物业已经知悉此事，物业公司领导已多次配合属地政府相关部门进行了实地调查了解，相关工作还在进一步处理当中。

12月28日下午，记者分别联系了万城华府所在辖区的海淀街道城管科、综合治理科，相关工作人员皆表示，业主反映的诉求不属于其管理。随后，海淀街道办办公室相关工作人员针对此事回应记者：“我们会及时协调街道相关科室对此事进行调查了解，根据具体结果再作进一步回复。”

新京报记者 张建 摄影 张建（除署名外）

记者邮箱：zhangjian@bjnews.com.cn

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