熊园等：实质性放松开始，地产未见明显回暖

中新经纬3月1日电 题：实质性放松开始，地产未见明显回暖

作者 熊园 国盛证券首席经济学家

杨涛 国盛宏观研究员

近期，多地实质性放松了地产调控政策。其中，二三四线城市松动较为明显，主要措施包括下调贷款利率、下调首付比例、放松公积金贷款条件、购房补贴等政策。

2022年年初以来，30城商品房、100城土地成交面积跌幅分别在24.7%、42.1%左右，市场表现均未见明显改善，表明此前5年期LPR调降5bp等政策对市场效果有限，也预示近期房地产政策的松动可能只是“开了个小头”，未来地产回暖仍需更大力度的政策刺激。

梳理目前中国一二三线重点城市的地产调控措施，我们发现有两大特征：一是针对限购限售政策，一二线城市的放松空间较大；二是全国房贷利率和首付比仍处于高位。

从商品房销售面积占比来看，2019年，一线、二线、三线、四线及以下城市分别占比为2.9%、29.1%、14.7%、53.4%，即一二线城市总计占比为30%左右；三线及以下城市总计占比70%左右，后者是房地产市场的重要主体。

前两轮房地产调整周期显示，从房贷利率下降到市场触底回升，间隔时间为2-5个月。如果后续政策能实现“一二线城市明显放松限购限售、三四线及以下明显下调房贷利率和首付比”的情况，预期本轮地产景气有望在一季度末或二季度初触底，乐观来看甚至行业整体会显现出回暖。

在理论上，地产需求可分为刚性需求、改善性需求、投资性需求，但实际中要严格区分这些需求比较困难，如很多购房者可能兼具改善性和投资性需求，目前市场上对三大需求占比的计算也无统一意见。

根据我们测算，从实际需求来看，中国居民的投资需求、刚性需求、改善需求占比可能接近4:4:2。即中国的住房总需求当中，刚需、投资性需求占比或均在四成左右。一般而言，投资性需求在整体购房需求中占到10%-20%较为合理，而中国目前接近四成的比例显然过高。

鉴于“房住不炒”的主基调，我们认为后续地产调控的大方向应是“充分释放居民住房需求”，尽可能满足刚需和改善需求(放松需求端政策，加大保障房建设等)，投资性需求短期以稳为主、适度促进(稳房价、稳预期等)。

总体来看，地产链占中国GDP的比重接近25%，当前稳增长离不开房地产。地产要实现全面回暖需要更大范围、更大力度的放松政策。我们预计后续各地大概率会进一步有实质性放松政策出台，包括降房贷利率、降首付比、调整认房认贷标准、放开限购限售等需求端政策，也包括加快保障房建设、放松预售金管理、优化三条红线等供给端政策。(中新经纬APP)