做产业不折腾就是最好的战略

来源：智能家居时间：2022-03-08 19:40

这是产城观察网公众号的第1358篇原创内容

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撰文 | 黄新云编辑 | 王晓凤

今天和各位聊一个话题，这个话题叫“做产业地产，不折腾就是最好的战略”。

这段时间拜访了不少企业，特别是产业地产企业的战略部门，当中也有些地产企业的战略部门，他们当中很多企业在发展的过程中，特别是在地产比较难做的市场环境之下，企业处于转型阶段，我们就会跟企业聊说：

——你们今年的战略发展方向，或者是整个大的战略思路是什么？

我们得到了很多答案，但最多的答案就是我们今年没有战略，或者说我们今年战略一直定不下来。

——那我们说什么时候能定下来呢？

企业告诉我们，到今年年底都不一定能定得下来。就产业地产这个行业来谈，原因可以总结为“四变”：

第一，行业之变。行业出现了快速的转变。比如，我们今年和联东做了一些交流，联东告诉我们今年对于他们来说是一个市场的大年，很多之前推不动的项目，现在都可以推动，很多政府对于产业的诉求都非常强。这背后的原因其实是政府领导班子的更换，特别是今年2月份，很多区域的省长和省委书记都产生了更换，更换之后自然会产生一些动作和相应的增量。第二，很多企业都还是在等二十大，特别是年中各省市的二十大和三季度我国的二十大，整个政策方向都可能发生改变，所以很多企业在等。

第二，政策之变。一些落地的具体的政策发生了比较大的改变。一是现在很多区域对于工业地产、工业厂房，严格执行了分割出售和税收对赌等条件。部分区域如东莞，已经明确不希望二级园区平台公司再去东莞做一些相应的项目，这是很多区域在具体政策上的变化。

二是今年的《政府工作报告》中，国家对于产业企业的补贴在增强，特别是1.5万亿的退税中，包括对中小企业的大量补贴，对小规模纳税人的巨大的税收优惠，以及对部分企业增值税的返还政策，这些都有利于推动企业购买固定资产谋求进一步的发展、投入研发等。

三是今年北交所炒得非常热，很多地方政府在工作报告也好，在具体的任务指标分配也好，都提到了北交所的概念，甚至很多区域直接把多少多少家企业今年要上北交所形成了一个任务指标。上北交所的很多工业企业背后还是要持有资产，这其实也催生了对产业地产的需求。

四是REITs进一步推进。需要特别要重视的是， REITs资金退出之后，政府对于资金的用途监管是非常严格的，严格要求再一次投入到基础设施建设当中。所以这批资金其实也是在寻找优质的项目，也能产生相应的增量。

这是在整个政策层面，有比较多的新的点在影响着产业地产行业。

第三，市场之变。亿翰在行业当中会去整理工业地产企业拿地的数据，我们一般把数据比较粗糙地分为三类：一类是实体企业，一类是政府平台公司，一类是民营产业地产商。通过数据的比较，我们发现2021年较2017年-2020年很明显的变化就是政府平台公司工业土地的拿地数量在变多。我们深度分析这背后的原因，认为是很多区域在规划上要求发展，它的发展是一种政治任务，但在区域的土地准入上，审核又非常严格的，最后只能由国资顶上，形成一个循环。所以产业地产优质地块其实是一个国进民退的过程，很多民营企业现在是越做越外围，优质的地块拿不到。像上海的市场也算相对比较好，很多民营企业还能被认定成园区平台，能做50%的可售的动作，但北京、广州、深圳等一些区域整个政策方向对民营企业并不是非常地友好。这是市场的变化。

第四，企业之变。在整个市场变，政策变的环境下，企业也不得不变。

一是传统的销售模式没有办法持续了。在政府要求自持，一系列对价的条件下销售模式很难再去做像以前一样的操作。很多都已经把存量的收并购，乃至于开始把法拍获地作为一种业务模式来形成自身的打法。

二是很多企业新模式层出不穷，但其实他们自己心里也在打鼓，在存疑。现在经常有朋友跟我们聊说，我们看到今年谁谁谁在哪儿做了一个项目，用一个什么样的模式，今年挣到了钱，谁谁谁又在哪儿，用什么样的模式挣到了钱，有些项目我们不知道，也就听过，有些我们知道。其实行业当中，大家也都是为了挣钱，有些时候确实是以讹传讹。但有些情况，我们其实非常了解，一些项目其实没有挣到什么钱，但看似是一种全新的获取土地发展的模式，所以大家都觉得好像是一个新模式，是不是值得去学习？但其实并不是这样，很多企业自己的模式都不知道可不可持续，又看到一些新模式出来，今天又听说谁挣到钱了，明天又听说谁拿到地了，这个时候自己自然心里面会乱。

三是在这个过程当中，大多数的产业地产企业规模其实都还是相对有限的，自身风险承担能力不强，资源非常有限，很多时候是想做但不敢做。说起这个还有一个案例就不得不聊一下。之前听说过一家地产公司，18年做房地产转型的时候，招了很多做产业研究的人，听说是要搞大龙头大龙尾，做了一个很复杂的将近百人的研究体系，到最后整个体系不了了之，全部砍掉。所有的行业机会一定是从变化当中来的，无论是上升还是下降，上升自然带来普遍性机会，下降其实是为龙头未来的发展带来机会，只要在变化，就一定有机会。但在机会当中如何去做精准的把握，都是需要长期探讨的命题。

行业快速地变，企业不得不变，但行业是主动地在变，企业是或主动或被动地在变。所以，回到一开始聊的战略，企业的战略就必然进入了混沌期。在混沌期当中，企业是没有明确的战略的，或者说在这个时候，它的战略是以季度，甚至是月度为单位变化的。这些情况很像什么呢？我给大家举几个例子，有些是顺境，有些是逆境。

一是2006年的华为。深度研究过华为的同事们其实也知道，华为在非常长的一段时间里是没有战略的，没有战略并不代表华为没有战略的理念，随意地发展，而是说在市场快速发展和变化的过程中，它始终没有用文字去定义自己的战略主线。

同样，2010年的腾讯、阿里，2016年的字节跳动其实都是这样的状态。在市场快速发展的过程中，很多企业都做过错误的探索，但哪些企业能够最终在这个模式下跑出来呢？我们认为，跑出来的一定是活下来的团队，就像当年的字节跳动，字节跳动几个核心产品：抖音、今日头条，当初都是十几个项目同时上马，最后一个跑出来。在一个大的方向之下，让所有的企业去赛马，这就是它的战略，不存在像我们传统地产规划当中的一些概念表达。

而且可以发现不管是阿里、腾讯、字节跳动，还是华为，他们的典型特点，就是内部的沟通成本非常小。我们之前和阿里的菜鸟也做过交流，他们告诉我们，阿里内部的文化非常轻，你也不知道对方职级是什么，只要我说我有个idea，我想找一下你聊一下，就可以跟直接和对方去做相应的交流，这是最符合这个时代的发散式的创新。在发散式创新的情况下，战略是不能用文字或者语言去度量的，但一定会有一根战略主轴串联整个体系。

如果说长远一些的话，中国1979年到如今的改革开放，我们叫“摸着石头过河”。在改革开放过程当中其实也有很多困顿，面对于恶劣的国际环境，恶劣的世界政经环境，我们也做过很多错误的探索，但我们也最终走了过来。靠靠的就是我们对于战略两个字的核心认知。在发展的过程当中，在未来前景并不是很明朗，在行业在快速地变，企业不得不变的环境下，混沌本身就是战略，但在混沌当中一定要找到战略的主轴。

在混沌当中，考验的其实不是整个企业的团队，考验的更多的是企业家自身的心性。很多企业家在战略的混沌中，自己就乱了，乱了的过程中提出了很多想法、概念，抓了很多原来并不是很关注的一些点。在内卷的过程当中，团队只有自己扛着，核心是看企业家卷的程度和团队到底能扛多久。

这也是字节跳动在战略规划当中最核心的一句话：如非必要，勿增管理。在这个过程当中，如果企业家乱了，那所有的内卷就是由团队去扛，就看团队的硬度，能不能通过自己优秀的执行、坚决的贯彻，最后在可能不是很清晰的道路上走出一条路。如果企业家自己不乱，那我们相信对于团队来说，其实是非常好的发展契机，但非常重要的条件是企业自身有能力。这时候我们就不得不聊一下联东，联东刘老板在整个战略部署的过程当中，由于他自身对于企业管理的认识，很多战略方向的转变问题其实只要召集一些领导通过开个会的形式就可以解决，而不是像很多企业从外部机构去做论证，一轮一轮地去做分析，反而造成了非常高昂的内部的沟通和交流的成本。

遥想当年邓公，“对内不折腾，对外有谋略”，这其实是在如今市场环境之下最好的战略发展方向。

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