多地开启今年首批次集中供地 优化出让规则 市场趋向分化

  供地批次增加、降低“准入门槛”、提高建设标准、国企为拿地主力……近期，重点城市陆续开启今年首批次集中供地，从目前市场情况来看，集中供地出现了一些新的变化。

  厦门、重庆、武汉、青岛和济南明确将全年“三批次供地”变为“四批次供地”。同时，重庆、武汉、青岛等城市首批次集中供地大幅下降，比如，重庆较去年首批次下降79%。在推地结构上，部分城市优质地块推出数量明显增多，比如，武汉今年首批供地7宗中有5宗位于核心城区，面积占比高达99%，长沙主城区供地面积占比较去年三批次增加41个百分点，重庆2022年首批次供地基本位于渝北、九龙坡和沙坪坝，占比达74%。

  部分城市放宽竞买企业开发资质，降低“准入门槛”，降低保证金比例。比如，合肥对于竞拍人开发资质放松较为明显，由去年的“企业法人需具有一级开发资质且注册资本金不低于5亿元人民币”变更为“企业法人需具有房地产二级以上（含二级）开发资质且注册资本金不低于2亿元人民币”，部分地块对竞买企业开发资质不设置要求；北京去年三批次1宗土地涉及“资格预审环节”，本次出让无该条件要求；武汉下调保证金比例，由最高50%下调至20%。

  部分城市提升建设标准。比如，合肥装配率最低标准由30%提升至50%、青岛城阳区部分地块装配式建筑比例由40%提升至50%，黄岛区智慧化基础设施也从“舒适级”提升至“品质级”。

  北京增加竞现房销售及摇号比重，摇号地块占比由25%提升至61%；为避免以竞配建、竞自持等方式增加项目成本，武汉在去年第三批次供地的基础上进行了再精简和再优化，统一采取地价“熔断”后以“摇号”方式直接确定竞得人，土地市场营商环境进一步优化，有利于激发企业参与积极性。

  市场表现分化。与2021年相比，北京、合肥市场表现相对较好，竞价达上限地块占比小幅提升，底价成交地块占比和流拍撤牌率明显下降，其中合肥优质地块的竞拍热度较高，19宗成交地块中15宗达到最高限价进入竞报高品质住宅方案阶段。福州竞价达上限地块占比和流拍撤牌率基本保持不变；青岛本批次无地块达最高限价。

  拿地企业方面，今年以来市场拿地主力依旧为国企央企及小部分资金流动性较好的头部民企，拿地态度整体偏谨慎。北京首批次集中供地拿地企业中，民企仅旭辉一家，其余房企全部为国企央企或混合所有制企业；福州首批次集中供地拿地企业中，国企央企占比七成，民营房企共3家，均为福州当地民营企业；青岛首批次集中供地拿地企业中，国企央企占比六成，除融创外，其余均为山东本土民营企业。

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