严跃进：“购房者集体停贷”事件凸显预售资金监管之重

中新经纬7月14日电 题：“购房者集体停贷”事件凸显预售资金监管之重

作者 严跃进 易居研究院智库中心研究总监

近期，多地出现烂尾楼购房者集体发布声明，要停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。根据购房者发布的网络信息不完全统计，至少已有106个项目购房者宣布停贷。

购房者单方面宣布停贷，原因主要是无法按期收房，有项目的“强制停贷告知书”中甚至都给出了要求项目复工的具体时限。

从目前涉及的多个楼盘情况具体情况来看，事件矛盾点主要集中在几个方面。第一，楼盘项目停工面积较大，部分楼盘虽然复工，但本质上是“表演式复工”，并没有真正进入到完全施工阶段。第二，涉及到的此类项目预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能顺利进入施工和工程阶段，部分银行负有直接监管责任。第三，购房者的诉求基本清晰，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，损失由相关部门和机构自行承担。

预售资金监管须坚守“不忘初心”

我认为，“购房者集体停贷”事件的直接原因是部分项目预售资金账户空缺，房企无力支付相关款项，导致楼盘工程推进节奏过慢，给购房者带来巨大压力所致。

从行业视角来看，这种现象与当前房企住宅销售业绩疲软，上半年房地产开发贷、经营贷工作仍须更进一步落实等因素都有关联。

此次各地爆发的“集体停贷”事件，给我们最大警示就是相关部门要坚守预售资金监管底线，坚决杜绝空白账户和虚假监管。

商品房预售资金是指商品房预售时，购房人按照预售合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款，以及其他形式的购房款。商品房预售资金要全部存入专用账户。

理论上来讲，监管预售资金的初心就是为确保楼盘工程按期完成而设立的一道防火墙机制，目的就是保障购房者根本利益。

而烂尾项目问题加剧，这就侧面说明部分项目的预售资金监管明显不到位，导致项目工程建设资金空缺。同时，也说明认真执行预售资金监管制度，在整个房地产开发链条上角色的重中之重。

建议处置相关问题要务实

住房与民生问题休戚相关，处置不当容易演变为社会问题。我建各级政府要积极摸盘所在城市项目开工情况，对烂尾和“表演式复工”情况要给予严查，对牵涉项目购房者的房贷情况要做到心中有数。

要重视项目烂尾和房贷断供的因果关系，督促银行加快企业贷款发放，加快开工，积极梳理出贷款缓缴或其他变通的处理方式，尽快明确复工和交付时间表。

要关注近期房企不能开工的原因和现象，继续给企业提供必要帮助，尤其是“关好预售资金监管口子”，确保相关资金真正用于项目工程建设。针对烂尾项目，可以考虑引入合作企业联合开发、“企业+资产管理公司”等处置模式。

此外，要进一步促进当地房地产交易市场活跃，进一步解除购房方面不必要的限制措施，促进房地产市场健康发展。因为市场整体疲软，也容易导致各类救市做法空耗资金和精力。

整体而言，建议相关部门在处理此类问题要秉持务实、变通的态度，从维护购房者权益角度出发，从稳定社会大局角度入手，防范相关问题进一步发酵。

是否要取消期房销售模式？

当前，房地产业实行的期房制度虽然存在一定风险，但由于预售资金监管政策的存在，整体风险一直处在可控范围之内。当下，部分项目因为预售资金监管工作没有落实到位，再加之市场处深度调整期并未完全回暖，导致短期内各种矛盾集中爆发。从制度实践来看，预售制度改革也在进一步完善当中。

目前，房地产行业进入现房销售模式并不符合实际。因为在此模式之下，正在发展调整中的诸多房企将会面临更大、更长周期的资金压力，不利于当前实际问题的解决。

因此，现房销售可作为行业政策长期探索的方向，眼下最重要的是要确保在期房模式下减轻房企压力，促进资金落实到位，以更快解决市场中出现的各类问题。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪

编辑：董文博

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