柏文喜：烂尾楼风险不断，现房销售应加快实现

来源：智能家居时间：2022-07-18 13:29

“业主声称要停贷事件本身是购房者对房地产行业利益与责任严重失衡格局反思下的反应，背后折射的是行政监管的责任和银行商业监管的失效，以及开发商高杠杆高周转模式的发展问题。”7月13日，围绕全国多地烂尾楼业主声称要强制停贷问题，IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受中国房地产报记者采访时表达了自己的观点。

他认为，基于目前的市场情况及发展需要，应该取消预售制度，让开发商放弃高周转模式，实现现房和精装修房销售。

中国房地产报：你怎么看烂尾楼停贷风波？

柏文喜：如果任由景德镇恒大珑庭业主引发的“抱团停贷”这把火继续烧下去，将会引发烂尾楼盘停供风险扩散问题。

目前，房地产市场中出现烂尾楼盘时责任方似乎只有两方：一个是不断加杠杆、将规模做到极致的开发商，一个是按揭贷款人。预售制之下负有行政监管和资金使用监管责任的地方有关部门、银行似乎没有任何责任，除了把“保交房”挂在嘴上并要求开发商履行社会责任外，再就是以显失公平的格式合同要求烂尾楼业主继续还贷，否则个人征信将被记录。

在房地产预售制度下，项目预售资金（含按揭贷款）与项目开发贷款的使用监管必然成为项目能否顺利交付的关键。要理性和清晰地看待这其中的风险，则需要厘清商品房预售制度下烂尾楼问题发生的根源在哪里。

这些封风波本身，也是购房者对长期以来房地产行业利益与责任严重失衡格局的反思和觉悟之下的必然反应，背后所折射的是长期以来行政监管的责任虚置和银行商业监管的失效，以及开发商高杠杆高周转模式的问题。

中国房地产报：这些事件将引发哪些问题，其影响程度如何？

柏文喜：烂尾楼业主声称“抱团停贷”，将引发社会舆论对烂尾楼问题中行政监管和商业监管履行情况的关注，暴露监管问题，其影响程度可能会从此改变整个行业生态格局。

中国房地产报：面对这类社会经济问题，你有什么建议？

柏文喜：全国多地出现烂尾楼业主声明要“抱团停贷”现象，使市场和舆论再次关注预售资金监管制度。商品房预售资金的合理使用，是预售制下保交房和避免烂尾的先决条件。

充分竞争的市场具有天然的监督和淘汰功能，自然也解决了预售制下项目资金安全问题，所以在香港出现楼盘烂尾的情况比较少见。但内地实行的预售资金监管，是由地方房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方行政性监管，房企须将预售资金存入银行专用监管账户，以此保障房地产项目施工和开发。另外，在开发贷款使用上，基于资金安全，贷款银行一般也会在贷款合约中约定按进度拨付贷款资金的条款，从而实现对开发贷款资金合理使用的商业性监管。

近年来，尽管各地陆续出台政策，强化对预售资金的行政性监管，以确保预售资金用于房地产项目建设，保障工程款按期支付。但在实际执行过程中，一方面预售资金出现过度监管情况，此举加速了房企流动性危机；一方面预售资金监管又大打折扣，出现了资金挪用、滥用、非法转移等问题，造成项目烂尾。

按照常规，房地产项目开发贷款也是按项目建设进度拨付，但实际上开发商往往会以各种方式提前套取开发贷款，贷款银行也给予了默许，从而造成开发贷款大量被挪用和转移，导致预售项目出现资金链断裂和烂尾。监管到位是不会出现烂尾项目的。

中国房地产报：如何避免此类问题的再次发生？

柏文喜：一方面在房地产供求关系已经根本改变的情况下，应该取消预售制度，让开发商放弃高周转模式，实现现房和精装修房销售。

另一方面还应严查行政监管失职和商业监管失责的事实，严肃追究相关责任和予以罚款，可以将对银行和行政监管失责的罚款、国家赔偿等交给完全自主自治的业主委员会监管，并用于烂尾楼建设。