美国Q1商业地产价格十年来首跌 穆迪警告正处于危险边缘

财联社5月18日讯（编辑 马兰）美国商业房地产一直被视为其经济的下一个雷区，而穆迪数据显示，美国正在靠近雷区的边缘。

评级和分析公司穆迪指出，美国商业房地产价格在第一季度出现十多年来的首次下跌。法院交易记录中提取的数据显示，多户住宅和办公楼的的价格出现拐点，跌幅小于1%。

地方法院房地产部通常会记录和留档当地所有的房地产契约、留置权备案等信息，从中可以梳理出当地房地产的成交价格。

但穆迪首席经济学家Mark Zandi警告，更多的下跌即将到来。而这将使美国银行业进一步承压。

据美联储上周发布的半年度金融稳定报告，2022年第四季度3.6万亿美元的未偿商业房地产贷款中（不包括农场和住宅物业），银行占到60%的比例，小型银行的风险尤其突出。

穆迪也在报告中称，未来房地产价值调整的幅度可能相当大，银行信贷也将承担更大的损失。

更危险的是，在过去一年利率飙升的情况下，银行同时面临着存款流出的问题，这让银行业的处境变得更加脆弱。

厄运循环

大量员工居家办公，导致美国城市中心的一些零售商和餐馆倒闭，并迫使写字楼的业主要么降低租金以留住租户，要么将房产全部出售。

根据商业地产公司CoStar Group的数据，截至目前，高价房产的价格下跌最为明显。其价值加权价格指数已连续八个月下降，3月份同比下降了5.2%。

2019年秋季以9250万美元成交的一幢华盛顿办公楼，现在被地产公司Post Brothers以6700万美元的价格收入囊中，而另一家地产公司Clarion Partners则以十年前价格的一半卖出了一座位于旧金山的办公楼。

这不得不让人为银行捏一把汗。在写字楼和市中心零售商业地产领域中，银行持有超过7000亿美元的贷款，其中5000亿美元贷款集中在较小的银行。

区域银行和社区银行在写字楼房地产贷款中的高敞口，让银行业整体都开始谨慎。据美联储称，银行里面负责贷款的工作人员透露，他们已经在第一季度进一步收紧了商业房地产贷款的信贷标准。

Capital Economics首席北美经济学家Paul Ashworth认为，这可能开启厄运循环：银行缩减贷款导致商业地产价格大幅下跌，进而促使银行再次削减信贷。

不过，也有人安抚称，过去几年房地产价格飙升，让“泡沫”成为现在很多借方的缓冲垫，这可能会限制银行等贷方机构的损失。

Zandi指出，拖欠和违约可能会增加，但预计不会出现很多被迫抛售房地产的案例。他还预测，如果美国能避免经济衰退，商业地产价格可能将下跌10%左右。但万一无法避免，楼市的跌幅可能会变得比较难看。

他警告，美国正处于危险的边缘。

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