现在与过去 二十年的对话

（2020年5月31日） 中国房地产的历史并不太长，甚至而言，90年代初的海南地产起落，只是一个特殊历史时期的特殊产物——那场千军万马奔赴海南的故事。虽然最终在天涯海角留下一地鸡毛，但也造就了一批后来活跃于中国房地产行业的风云人物。

无数人梦碎海南，也有许多人及时抽身离场，带着积累的资本，开启了新的职业生涯。他们中许多人，后来被称为“九二派”。

其中较为人们熟知的，不能不提及“万通六君子”。

海南破碎10年之后，中国房地产行业开启了市场化改革，正式驶向高速发展的快车道。

因为一个契机，万通分家之后仍然在房地产行业发展得不错的冯仑和潘石屹，回到了海南，这个他们称为“摇篮”的地方。

那是新世纪、新千年的第一年，也是中国正式加入WTO、北京成功申办奥运会的一年，风景无限好。

琼海万泉河畔的博鳌小镇因论坛而名扬天下，初创的博鳌房地产论坛也成为了冯仑和潘石屹“忆苦思甜”的舞台——博鳌房地产论坛第一年，还有些许粗犷的气息，但找到了一个极佳的切入点——冯仑和潘石屹是海南地产泡沫亲历者，是“万通六君子”中一直活跃在地产行业的代表性人物。

对于“万通六君子”而言，他们在房地产的最高光时刻，似乎都留在了十年前的海南。

于是，首届博鳌房地产论坛首批登台参与“地产精英、博鳌论剑”的对话嘉宾，除了冯仑、潘石屹之外，还有2001年福布斯中国首富刘永好、极具话题性与争议性的地产领袖任志强，以及说出“你们是世界上最春风得意的一群人”并流传至今的经济学家樊纲、曾任职万科十年的林少洲等人。

论坛主题是“反思中国房地产的兴衰成败，启迪地产新思维”，反思兴衰不难，台上嘉宾都有太多过往值得分享，他们也善于总结，但要启迪地产新思维，却难上加难。

当时台上及台下所有人，都不会想到10年、20年后的中国房地产，会是怎样一种景象……

从海南以降，中国房地产最初带着厚重的江湖气息，第一批登上舞台的地产领袖们的“传奇故事”，足以说上三天三夜。

渐渐地，随着中国房地产的不断发展，财富如滚雪球般不断壮大，越来越多人加入到这个行业。

2002年，房地产行业又一个标志性人物王石来到了博鳌房地产论坛，他的演讲主题是《万科的可持续发展之路》——这是一个非常普通，可以说毫无新意的标题，但对于万科乃至房地产而言，王石这一次演讲很重要。

“企业要可持续发展应该走专业化的道路”，王石所说的“专业化道路”，也就是后来众所周知的万科减法，砍掉了多元化业务，只留下房地产，成为一家专注于住宅产业化的公司。从那时开始，万科专注房地产发展，并迅速成为行业头部企业，直到今天。

当时对房地产的定义，就是“买地、建房、卖楼”的住宅开发销售业务。

但王石也没有想到，他后来说出“如果有一天万科不走住宅产业化的道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对”这句话，也没有办法改变一个事实——房地产业必然从住宅逐渐走向多元，万科也不例外。

虽然经过二十年坚持住宅专业化发展，造就了今天万科、碧桂园、恒大等为代表的千亿房企阵容不断扩大，全国商品房销售额也从2001年不到5000亿增长到了当下的15万亿，但时代变了，房地产也在改变。

“十九大”报告宣告中国进入了新时代，而新时代要解决的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

人民群众的“美好生活”需求，已经与房地产发生了全面性、广泛性的关联。

“美好生活需求”可以概括为“衣食住行游购娱”几大方面，“住”即“房住不炒”的居住需求；“衣”包含在商业地产购物中心里面；“食”有餐饮行业，而餐饮行业是商业地产主要业态；“游”与“娱”是文旅产业的范畴，“购”即消费……

不难看到，今天的中国房地产行业，不再是20年前的单一住宅专业化行业，已经逐渐发展成为一个集合住宅、产业、商业、文化旅游、医养大健康、物业、长租、金融等多种业态的庞大行业，“多元化”成为我们耳熟能详的一个高频词。

这个行业包含的各种业态，其本质是建立满足人们群众“美好生活”需求的新生活生态系统——可以说，今天房地产业不仅仅是房地产，而是新生活的建设者。

从2001-2020，二十年来房地产江湖风云变幻，虽然住宅发展一直是主流，但房地产业必然变得“面目全非”。而我们的博鳌，见证了中国房地产行业和中国地产人的发展与起落。

今天，“博鳌20年” 悄然而至，站在当下的博鳌讲台上，与过去对话，梳理房地产20年发展积淀，“能看到多远的过去，就能看到多远的未来”——20年时间并不太长，而房地产还有更长远的未来。

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