行业透视｜政策持续放松，哪些民营房企在受益？

导语

在房企融资规模减少且向国企、央企集中时，民营企业的发债难度整体仍然较高，但是部分坚持长期主义、稳健发展的民营房企仍有一定的优势。

◎  文 / 房玲、洪宇桁

9月22日，卓越集团旗下的卓越商管成功发行了10亿元中期票据，由中债信用增进投资有限公司进行全额担保，是近期民营房企的一笔较大规模的发债。2023年以来，虽然政府频频出台政策支持房企的合理融资，但是整体融资规模仍在减少，民营房企的融资情况又如何呢？

01

政策频出支持房企融资

但是融资总量仍继续下滑

2023年以来，政府频频推出房企融资的支持性政策，对于房企的境内外贷款、债券、增发配股以及IPO等多方面融资都进行了支持。在支持房企传统融资的同时，2023年以来政府对于存量资产盘活的支持也有了新突破。中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引》，允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目；深交所鼓励房企发行CMBS、ABS等资产支持证券；同时政府也优化了REITs的适用领域、增发以及民间资本的参与程度。

虽然政策频出，但是由于政策的落地难度以及市场信心不足等原因，房企融资整体仍然较为低迷。据不完全统计，2023年1-8月80家典型房企累计融资总量为4548.85亿元，同比减少18.33%；月度来看，仅有3月份达到了2022年月融资的平均水平，房企融资难的问题仍在持续。

02

行业分化加剧

13家优质民营房企仍在发债

从受益企业范围来看，国央企和民营企业分化显著，在整体融资规模持续减少的同时，房企融资也持续向国企、央企集中。2021年以来，国企、央企的融资规模持续逆势增加，从2020年的4139亿元增至2022年的50319亿元，占比也持续提升，从2020年的24.84%提高到了2022年的60.9%，2023年1-8月更是达到了67.38%。在房地产危机持续的情况下，更多金融机构更加偏好有政府背书的国企、央企。

相对而言，民营企业的融资整体相对艰难，只有少数优质民营房企仍在发债。据不完全统计，2023年截至9月22日，重点监测的56家民营房企中仅有13家发行了信用债，占比仅为23%；发债的总规模274亿元，对房企总发债规模的占比仅为14.6%，此类能够发债的优质民企其共性特点亦值得探讨。

03

长期稳健的财务策略是民企融资护城河

多航道业务促进持续发展

从前8月的销售表现来看，还在发债的民营房企中，仅滨江、卓越和华宇3家企业销售实现了逆势增长，此外龙湖和美的销售降幅低于行业平均，行业排名也实现了增长。这些企业都是稳健型房企，可以看出，在当前的市场环境下，稳健的企业形象更容易受到市场认可，增长的业绩则更能帮助企业获得资本市场青睐，而资本市场的青睐则愈加拓宽企业财务护城河，形成可持续的良性循环。

以刚刚发行中期票据的卓越集团为例，2022年卓越集团发行了两笔美元债、一笔中期票据，此外还提前赎回了5000万美元成本为6.8%的境外优先票据。进入2023年之后，2月17日卓越集团完成了部分美元债券的回购注销，3月1日兑付了近两年所有到期美元债。

4月卓越集团50亿中票注册发行获批，9月发行了其中第一期10亿元，未来还有40亿元的额度。除此之外，2022年12月卓越集团还相继与中国建设银行(601939)、中国民生银行(600016)签署全面战略合作协议，获得了300亿意向性融资总额；2023年3月2日从邮储银行获得了100亿元意向性授信额度。

得益于这一系列的操作，2023年上半年末卓越商管的总有息负债为239.46亿元，相较于期初减少了4.77%；短期有息负债下降至43.8亿元，其中仅有2.6亿元的境内债券需在一年内偿还，其余皆为银行贷款。值得注意的是，近两年卓越集团发行债券均保持在与国央企相当的低利率水平，足见市场对其稳定信用的认可。

在自律的财务制度之外，卓越集团能够保持良好的流动性，还得益于其多航道的发展方式、庞大的自持资产以及核心城市的战略布局。在“1+1+X”的城市布局战略引导下，卓越集团聚焦珠三角、长三角以及其他核心一、二线等市场活力高的城市和地区。得益于坚持高势能城市的布局，卓越集团近两年的销售去化优于行业平均水平。

城更业务持续发力，也是卓越稳定发展不可或缺的助推剂。卓越集团自2000年开始涉足旧改，于2013年成立全国首家城市更新集团。近年来，卓越城市更新板块已形成逐年阶梯式转化和每年按节奏交地的良性循环格局，每年都保持2-3个城市更新项目入市的稳定节奏，仅今年8-9月份，卓越城市更新即成功摘得深圳前海民主村、深圳龙华赤岭头一片区，深圳南山南新北项目，合计新获460亿货值。

此外，截至上半年末，卓越投资性房产账面余额共计721亿元，也集中在深圳的核心区域，每年为集团带来稳定的租金收益；同时，此类企业自持资产也是融资机构非常看中的优质资产。

整体来看，在房企融资规模减少且向国企、央企集中时，民营企业的发债难度整体仍然较高，但是部分坚持长期主义、稳健发展的民营房企仍有一定的优势。未来在政府推出更多对民营房企的融资支持性政策之后，这些企业也将率先受益。

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