专家分析:为什么你的房子占据核心地段,房价还是涨不起来?

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提问：广叔你好，手上子弹150W，目前月供承受能力1W左右，娃两岁，从房产小白开始看布吉百合片区（百合学校），后面果断放弃。然后看西乡的桃源居片区（中澳学校），发现这些钱也买不了多大多好的房子。所以，又看到了罗湖的螺岭片区（螺岭外国语），想先上车这个片区30平左右的抢个学位然后租出去（比如金城华庭），然后自己再租个和租金差不多金额的大房子自住，这样算压力不会太大，留下来的资金再给自己充充电，给家人过点有品质的生活，因为还有四年时间娃才上学，等四年之后再来换或者增加一套。因目前在南山上班，也考虑到通勤问题，所以在纠结到底是选罗湖小面积学位房还是选择西乡桃源居片区小两房，您帮忙给点建议，谢谢

回答：您好，不推荐只有学位没有居住环境的老房子，除非50平以下的第一梯队。 金城华庭还算是一个短期内价值不会大打折扣地盘。 桃源居劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。 这2个盘优先金城华庭。

提问：广叔您好，因北京社保到6月后就满五能在北京买房，首房首贷，有几个购房需求请教： 1、 购房总价350万内一居室，希望是60平以上满五唯一；目前关注的是朝阳板块常营北京新天地、朝青国美第一城、双桥的朝阳旺角，可以首选哪个小区？或有其他小区推荐？结合自身需求：婚前购房，希望该房可在未来5-10年稳定涨幅合适卖掉换大两居。 2、 银行流水：单位年前把浦发工资卡换成了江苏银行工资卡，因此从去年12月-现在，工资一到就1-3日被我转到了浦发上，按广叔之前说的合格的银行流水，那江苏卡就不符合标准，而浦发卡虽然有比较漂亮的金额入账且有富余，但收入中缺少“工资”字样的，是否也不符合标准？

回答：你好，首选国美第一城，还推荐看 朝青 炫特嘉园，十里堡 京棉新城 公司走的工资代发就不用担心，一般社保账户流水或个人纳税单也都是有效证明。流水也能找懂行的中介帮助包装，不是大问题

提问：广叔你好，坐标苏州园区上班，娃还不到一岁，18年在吴中区的甪直买的期房，丽景湾生活广场，今年四月份拿地产证，还不满两年，卖掉以后去掉房贷也只有一百万的子弹，是加杠杆置换改善到园区，还是等房子满两年后存存子弹，再卖掉置换？

回答：你好，苏州园区已在高位，想自住改善可以考虑，投资不建议，反而会高位站岗，上涨空间倒不如吴中。

我建议你如果不着急改善可以再等等，园区应该会有一定的回撤，同时再蓄蓄力，等房子满二出手价格也更高。说说置换房子的几种打法：置换就是资产转移，要不上移，要不裂变。上移：圈外到圈内，郊区到核心，三四线到一二线。上移的目的，最核心的是让筹码更安全，对冲风险效果更好。房子值不值钱，能质押出多少，最终还是银行说了算。裂变：买得早的，卖的高地，面积大的，可以获得更多现金流，换2套适中是行得通的.裂变的目的，其中之一自身家庭居住需求，父母一大家子各自空间，生活品质也是提高的，虽然换小了。多一个筹码，有利于二次置换。

不同家庭，有不同方法，置换是几百万资产的转移，就如工厂搬迁，是有成本的，一定要做好前期功课。

提问：你好广叔，2016年初购入金地雄楚一号92平两房目前出租中。手头子弹60，自己感觉此次疫情可能是个机会所以想在武汉再购入一套110平左右三房(既考虑投资价值也考虑自住，两个小孩雄楚一号的房子自住略小)，目前在考虑保利星河九州，因为便宜离地铁近户型方正南北通透…有精装16000，毛坯13500两种。哪种更好？或者我的情况有没有别的更合适的楼盘推荐？如果纯投资的话是不是您说的后湖白沙洲那些更具有投资价值？感谢回复。

回答：你好，保利星河九州是个比较坑的盘，附近有锅顶山和扁担山，别看价格便宜 一直卖不出去的盘，自住和投资都回避。 后湖和白沙洲都是推荐的板块，后湖新盘只关注幸福时代大家和百步亭和谐里。白沙洲新盘可以关注富强。 二手房沿着地铁线淘单价1.5-1.6左右的次新盘。

提问：广叔您好！考虑入手福田90-120平自住加投资的品质房，次新或新。预算800-1200万，望离福田口岸和福田高铁站比较方便，无学位需求。目前在关注（还没看过）有：深物业金领新房，天健天骄新房，绿景虹湾，华润银湖蓝山，嘉葆润金座，皇庭世纪，之前看过深业花园和雅颂居也蛮喜欢，希望给点方向和意见。 另想投资一套500-600万以内的刚需房，考虑光明中心区或南山宝安的学区房，可中长期持有，光明那边有些新盘想等等看，宝安南山这边不知还有哪里可以关注？ 两套房总预算1600万左右，不知这样配置是否合理，来深不久，期待广叔指点！

回答：你好，建议一套核心区品质盘自住，一套刚需潜力盘做投资。 深物业金领是一个卖不出去的包装产品，价格太贵，直接pass 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间。 所以是自住改善型的物业，稳健。 福田自住+投资推荐参考： 1.第一梯队1000以上，天健 雅颂居 深业花园，天健可做首选。 2.买第二梯队的物业800万左右：福莲花园 振业花园 长福花园，都可以考虑 刚需潜力盘关注碧海 沙井 翻身 西乡 光明 上塘板块单价5万左右的次新盘。 可以参考星球内往期推荐的楼盘

提问：广叔好，新人首问 1. 考虑海淀优质学区房，不考虑价格，但考虑学校+回报率。五一学区、上地实验学区、三小万柳学区，哪个更好一点？目前看了上地佳园、万柳碧水云天的房子 2.计划定碧水云天的房子，但我流水不高，怎么提高银行贷款呢？ 3. 大厂16年最高价买入一套房，当时300左右，现在只有一半价格了，宣传说是有五年规划，期待那时候会涨价回升。您觉得现在有必要卖掉，在北京买入一套纯投资房吗？ 非常感谢广叔指导！

回答：你好，推荐买碧水云天 学区 三小 海淀第一 全市前五 可以看下精华主题有个人养流水的说明，或者找中介有能帮助包装的，可以咨询下 大厂的房子流动性比燕郊还差，不好卖。可以挂着试下，能出就出掉，或者看下能否抵押出来

提问：广叔您好。本人户口长沙，有房票，目前也在湖南工作。不过未来很可能和女朋友（她重庆本地人）去重庆工作生活。之前看了很多长沙房子（开福），也简单看了下重庆的。子弹80-100w，两个人月还款5000左右。问下是在重庆买（主要渝北、江北了），还是辛苦点两个地方都买（各自首套房），长沙买个小点的。如果重庆买的话有哪些楼盘推荐吗，也看了中央公园（离她家近）、悦来、江北嘴、黄泥磅这些地方部分楼盘，园博园那个万科，还有照母山一些地方。因为工作没定也希望交通能方便一点。谢谢！

回答：你好，重庆，长沙城市基本面都还不错，房价扁平，雪坡悠长，投资适合守长线 子弹80-100，建议婚前利用各自首套资格分别买入长沙 重庆，买2套低价潜力盘。长沙限价严重，房票很难弄，但弄到了全部是笋盘，所以买靠近市中心潜力板块。

重庆还是有一些投资价值的，虽然投资客很多，但是重庆毕竟是直辖市，房产有价值。重庆的问题就在于新房供应太大，导致房价上涨乏力。好在重庆的基建和城市能级摆在那里，你拉长时间总是可以慢慢涨上来的。重庆买房要以十年为单位，因为它消化这些存量供应还需要不少时间。

提问：广叔你好，新人首问，我有自住或投资想法！女儿高二，大学在武汉上，早做打算，想在武汉入手一套房，广叔请推荐合适地段及楼盘名称！我是刚需族，有不限购指标，首付款只有20W，怎样拿下房子，盼详解下！谢谢！

回答：你好，子弹20，自住需要结合你的生活半径来挑楼盘。 目前不限购区投资更推荐汉口北，但是新盘大户型偏多，子弹20只能淘淘二手小户型，如果月供没问题，可以通过gpgd降低首付。 其次是阳逻，蔡甸，五里界。单价8千左右可入。 阳逻金茂悦，蔡甸中建，五里界路劲时代城都还行。

提问：广叔好！坐标北京，在保定有房产，看了精华帖和评论，计划卖掉保定房产，在京购买第二套房。请问：1、保定房产何时挂出好？是否有靠谱中介推荐。2、抵押在京首套房(位于老宣武)用于支援全款买二套是否合适？3、二套房主要考虑好出租，用租金补月供，也是在您推荐的投资区域选房么？老宣武和丰台有没有推荐的区域？4、出租的话主要考察哪些因素？靠近高校？产业区？大体量小区好租还是小体量小区好租？谢谢！

回答：你好，1.保定现在可以挂出来，把附近5公里的中介都挂一边，想快速出手，可以承诺中介大红包。 2.尾款少于30%，可以抵押融资 3.投资和租售比更推荐朝阳东三—东五环之间的洼地板块。 4.靠近产业区，商圈，交通便利的租金更高。

提问：广叔你好！住标泉州，打算买套次新二手房，投资加自住，首套房，89平内即可，考虑城东，东海等丰泽或鲤城区域，目前不知道该选哪里，请指点，谢谢！

回答：你好，福建多山，城市和城市之间差异很大。只有获得省内支持的城市才能脱颖而出，这方面厦门就是典型。泉州这样的城市只能有城市内部居住需求，房价只有居住属性，投资价值不大。泉州未来的发展必然是围绕着泉州湾的，也就是台商北晋江和石狮，而台商先行改区也必然更能先占有发展资源。预计未来的台商会和丰泽组成一个大型CBD，是整个台海经济圈房价最高的地方，建议你优先考虑丰泽，淘淘二手次新笋。

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