新房月报：成交量以12月“翘尾”全年微降收官，一线累计微跌显韧性

来源：智能家居时间：2024-01-08 10:50

一、12月成交如期“翘尾”，全年成交规模微降

12月新房成交热度回升，但单月成交规模仍不及上半年月均水平，全年成交“前高后低”。从12月新房成交情况来看，在供应稳步放量、政策端持续释放利好信号以及房企加大促销力度等的带动下，12月成交热度回升，成交规模一如往年现“翘尾”局面，但仍不及一二季度的月均成交水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年12月重点监测的30城新建商品住宅销售面积为1423.82万平方米，环比上升29.8%，同比下降6.7%。

从全年成交走势来看，“前低后高”特征明显。在前期积压的购房需求加速释放下，一季度内成交逐月“大步”上升，进入二季度，楼市复苏持续性开始逐步减弱，尤其自7月份以来，成交基本维持低温状态，各月成交规模均低于1500万平方米。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年重点监测的30城新建商品住宅销售面积为17046.38万平方米，较2022年小幅下降3.3%，降幅较上年收窄约29个百分点。全年成交规模创近六年新低，但累计同比降幅收窄明显，企稳态势或现。

整体来看，2023新房市场成交复苏仍在承压，究其原因，除宽松政策的支持力度存在阶段性下降现象，居民购房信心并未明显好转外，新房市场的交付风险以及房企的债务风险犹存也或在一定程度上制约成交增长。另外，结合以往成交走势预测2024首月或出现季节性回落。

（注：2021年2月重点30城新建商品住宅成交面积同比为302.9%。）

二、各等级城市单月成交环比全线上升，一线累计同比微降显韧性

各等级城市12月单月新房成交量全线上升，累计同比全部下降。其中，一线城市韧性凸显，单月同环比双升，且全年成交同比跌幅最小。数据显示，2023年12月一线城市新建商品住宅销售面积为270.38万平方米，同环比分别上涨4.7%、13%；2023全年销售面积为3274.96万平方米，同比微降0.3%。12月内京沪两城先后落地降首付、降利率、放宽普宅认定标准的新政，带动市场迅速升温，成交端出现积极变化，同时对一线城市整体成交也有一定的拉动效果。相对北上广而言，深圳新房成交表现则较显失力，单月环比及累计同比均呈现下滑态势。

二线城市加速去化，12月“翘尾”幅度略微领先，但全年成交规模仍不及去年。数据显示，2023年12月二线城市销售面积同环比分别上升1.3%、36.4%；2023年销售面积同比下降2.6%。单月成交来看，多数城市环比保持上涨态势，同比跌多涨少。再结合全年成交来看，监测的13个二线城市大致分为三类，一是青岛、武汉局部爆发，12月集中发力，但全年成交仍在承压；二是重庆、杭州、长沙、温州、西安、成都成交稳健，发力近乎均衡，全年成交稳中向好；三是苏州、无锡、南京等购房需求释放力不足，成交受推新影响较大，全年成交下行压力明显。

三四线城市12月普遍小幅翘尾，全年成交承压。数据显示，2023年12月三四线城市销售面积环比上升23.6%，同比下降44.7%；2023年销售面积同比下降9.5%。单月成交来看，多数城市热度回升，环比涨幅主要集中在10%-30%之间，同比跌多涨少态势明显。全年成交来看，去化承压、同比下行的城市占据半数以上。此外，尽管2023年三四线城市政策松绑步伐紧密，政策环境达到明显宽松状态，但全年成交跌幅大于一二线，实际购房力仍然不足。

三、12月单月供应稳增，全年供应规模继续走弱

12月新房供应持续放量，但全年供应力度不足。从12月新房供应来看，房企持续推新，供应量稳步增加，但仍不及以往同期的供应量水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年12月重点监测的15城批准上市面积为880.6万㎡，环比小幅上升4.2%，同比下降19.4%，截至本月，供应同比呈现“七连降”。

从全年供应规模走势来看，推新力度明显提升主要集中在3、6、9月份，单月供应规模均突破1000万㎡，其余月份供应量均维持在较低水平，全年供应力度持续减弱，供应规模创近六年新低。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年重点监测的15城批准上市面积为9848.1万㎡，较去年下降10.8%。

分等级城市来看，一二线城市单月供应量环比呈现平稳或上升态势，全年累计供应量均不及去年。其中，一线城市中，广州、北京12月供应加码相对明显，环比涨幅靠前，但全年供应规模仍低于去年2成左右；上海稳健推新，单月环比及累计同比均呈小幅上升态势；深圳继11月集中放量后，本月出现回落，但全年供应规模仍较可观，累计同比涨超30%。

11个二线城市中，单月环比跌多涨势，在珠海、福州、青岛加大供应力度、涨势强劲的带动下，12月总体供应维稳。从累计供应来看，仅温州供应规模明显赶超去年，珠海持平，其余9城累计同比均现下滑态势，且多数城市跌幅超10%，供应力度明显下降。

四、12月库存量环比小幅上升，同比“五连降”

2023库存消化偏慢，年末库存量仍处于历史中高位水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年12月监测15个城市的新房库存面积为12483.23万平方米，环比小幅上升1.2%；同比下降3.6%，同比已连续5个月维持下降态势。从近两个月来看，在供应持续放量、去化持续性不足的情况下，库存量累积上升。相较去年底而言，今年12月库存量呈现小幅下降态势，去库存略微见效，但当前库存量仍处于历史中高位水平，去库存动力仍有待进一步加强。

从各城市库存情况来看，一线城市中，深圳、上海库存压力较大，主要与2城供应端稳健放量，而去化力度一般有关；北京和广州相对取得了一定的去库存效果，库存量同比跌幅在10%左右。

二三线城市中，受短期供应增加的影响，库存环比升多降少。其中，青岛、长沙、温州位居环比涨幅前三；合肥、重庆、福州3城库存量较上月有所下降，降幅均在3%以内。从同比来看，合肥、温州涨幅靠前，同比均涨超20%；南京、苏州、重庆位居同比跌幅前三，跌幅均超20%，不排除与3城全年供应缩减明显，库存消耗机会增加有关。

（责任编辑：刘海美）