上海为特大城市指了一条路

来源：智能家居时间：2024-05-28 10:31

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517新政10天，史诗级救市的风终于吹到了上海。

5月27日，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合下发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），对属地房地产相关政策进行调整。由此，上海成为一线城市第一个跟进中央降首付、调整按揭贷款利率等楼市“重大举措”的特大型城市。

《通知》调整的内容涉及信贷政策、限购政策、住房改善支持性政策等方面，具体如下：

一、调整限购政策。非沪居民连续缴纳社保年限从此前的5年调整到3年；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才“三变二”；离婚不再按离异前家庭计算拥有住房套数；已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；企业购买2000年以前竣工，建筑面积70平方米以下的二手住房，不限套数。二孩及以上家庭，无论是否是上海户籍，在现有限购政策基础上还可以多买一套。

同时，重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域，扩大到所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

二、调整信贷政策。首套房首付不低于20%，二套房不低于35%；首套房按揭贷款利率下限为当期LPR报价减45个基点，二套房减5个基点；嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山六区，二套房利率下限为当期LPR报价减25个基点，首付不低于30%。同时，优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。

三、对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。主要针对《通知》发布一年内，出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭发放，根据面积大小不同，补贴金额2~3万元/套不等。

四、调整住房公积金政策。首套最高贷款额度提高到80万元，家庭最高贷款额度160万元；多子女家庭可以上浮20%；二套最高贷款额度65万元，家庭最高贷款额度130万元。公积金贷款首付首套20%，二套35%，临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的二套房公积金贷款首付30%。

此次上海对住房领域相关政策的调整和优化，覆盖全面，手法精细，针对性强。在限购政策上，进行了“最大限度”、“最具诚意”且差异化、精准化的调整，切实增加了楼市中具备资格的购房需求，对去库存有实质意义。可以说，为其他特大型城市进一步优化属地房地产政策措施“打个了样”。

我们认为，上海楼市新政带来了以下几方面的重大价值：

首先，上海新政说明了，限购政策调整的力度可以更大，覆盖面可以更广，特大城市限购政策实质性松动不是禁区。对于上海、北京这样风向标级别的特大型城市，限购是属地楼市政策的核心，也是敏感所在。

上海此次调整，直接采用了社保五变三作为“通用底座”，辅之以重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域扩大的方式，最大限度地为房地产市场导入了增量的购房需求，对活跃属地房地产市场，有实质性的意义。在上海这样量级的中心城市，买房人基数的扩大，意味着更多的房地产库存有可能被去化。

从这一点而言，上海对限购政策的调整，较之于4月30日北京市的政策，力度更大。

其次，上海新政说明了一线城市的首付比例、按揭贷款利率下限都可以下调。517新政，购房首付比例最低15%，按揭贷款利率下限取消。上海作为一线城市，虽然并未完全照搬，但传递出鲜明的信号，特大型城市的首付比例，利率下限下调并非禁区，可以根据属地情况下调；特大型城市也应该把实惠给到潜在的购房人。

上海调低首套、二套按揭贷款首付和贷款利率下限的同时，还专门给金山等六区的二套房针对性的优惠政策，就更说明了这种政策取向。

第三，上海新政提示，在一线城市，差异化、针对性政策调整是一条可行的路径。此次政策调整中，上海不搞一刀切，从职住平衡、家庭结构，分区施策等角度出发，针对不同人群、不同区域、不同类型住房，甚至不同住房购买行为，对应不同的政策工具。

例如二孩及以上多子女家庭，在调整后的限购政策基础上，无论是否是上海户籍，都在现有套数上加购一套，且没有区域限制，这就是充分考虑到家庭人口结构的变化因素；再比如，对金山等6区实施区别化的政策，也是考虑到了职住平衡，区域房地产市场现状等因素。手法精准，切中要害，总体基调仍是向市场尽可能多的导入新需求，“去库存”的用意十分明显。

第四，上海新政的最大价值在于切实减轻了购房者的支出负担，这应该成为其他特大型城市跟进政策的出发点。政策调整后，首套住房按揭贷款5年期以上房贷利率下限目前为3.5%，二套为3.9%，自贸区临港新片区以及嘉定六区调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%，较之于先前，利率负担都有明显下降，向购房者让利。

这再次向市场发出了鲜明的信号，降低购房负担，鼓励购房需求入场，这种基本出发点，也为其他一线城市跟进中央重大举措，廓清了路径。上海再次成为特大型城市房地产市场阶段性的风向标。

值得注意的是，京沪穗深四个特大城市之间，在房地产政策方面向来有相互观察的习惯，往常，最先动作的往往是广州、深圳，接下来会是上海，而北京，由于其特殊的首都地位，往往最后才有动作，这一次，上海率先跟进517新政，对其他城市无疑将产生连带影响。

4月30日中央政治局会议当天晚上，北京市及时优化房地产限购政策等，政策效果逐渐显现。517之后，上海已率先行动，北京市进一步优化房地产政策的空间、尺度，值得期待。尤其是首套房和二套房的房贷利率的下浮，购房人可以说是翘首以盼。

过去连续两个周末，北京市二手房成交量都有了明显回升，如果趁热打铁，政策再行优化，市场一定会报以更积极、更温暖的回应。