上海新政后首场土拍 北京城建首次入沪

上海“527新政”对楼市的刺激还需拭目以待，却在土地市场先展现了威力。

5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。

该通知提出了包括调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策等九条政策措施，并自5月28日起施行。

在新政正式施行的第一天，上海二批次土地举行拍卖，4宗宅地全部出让，总出让面积15.49万方，总建筑面积24.27万方，总揽金99.84亿元。

此次土拍最让人感到意外的是北京城建(600266)和安联&安高联合体，两家外地企业分别拿下了一宗地块，其中北京建设是首次在上海拿地。

新政后的土拍市场

在全国各地逐步放开房地产政策限制后，目光越来越集中在一线城市，因此上海这次对房地产政策的调整会影响到整个房地产市场。

这种影响率先在新政施行第一天的土拍市场上有所体现，外地房企争地力度明显加大，特别是北京城建为闯入上海市场，参与了其中三宗土地的竞拍。

此次土拍上海挂出四宗地，其中2宗封顶摇号，1宗溢价，1宗底价成交，是自2021年实行集中土拍以来，出让面积和成交总金额最低的一次。

或许是土拍规模较小的原因，参与房企有15家，较上一次土拍少了3家，但拍卖过程和结果还是比较受关注的。

此次拍卖的焦点地块无疑是浦东新区上钢街地块，吸引了包括招商、中海、中铁置业、北京城建在内八家单位参与竞拍。由于该地块是采取“招挂复合”方式出让，有效申请人数不足11人，最终采用挂牌方式出让。

地块规划为居住用地，出让面积12482.25平方米，容积率2.0，计容面积24964.5平方米。

经过18轮竞价后触及上限价，8家竞买人均接受7%公租房比例上限指标，全部参与摇号环节。最终由中铁置业摘得，成交价13.24亿元，楼面价53042元/平方米，溢价率10%。

根据出让文件显示，该地块在建设方面有细节要求：地块内中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的60%，计14978.7平方米以上。中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。

建成后全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），全装修新建商品住房装修价格3000元/平方米。保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上。

另一宗触发摇号的地块是闵行梅陇社区地块，吸引了中海、金茂&首开&北京城建、安高&安联、绿城四家单位参与竞拍。

该地块是此次拍卖中体量最大的一宗地块，规划为普通商品房，出让面积56433.32平方米，容积率2.0，计容面积112866.64平方米。

经过45轮竞价才触及上限价格，进入竞报高品质建设阶段。在该阶段有2家竞买人不接受5.5%公租房比例竞报，退出摇号环节。

最终安联&安高联合体以54.64亿元竞得，楼面价48407元/平方米，溢价10%。据查询，两家企业均有安徽省交通控股集团有限公司全资控股。

此次拍卖中底价成交的地块是松江广富林街道地块，最终由国贸&松江交投以底价26.98亿元竞得，成交楼板价28000元/平米；房地联动价63000元/平米。

北京城建闯入上海滩

在此次拍卖中，北京城建成功抢下杨浦长海社区地块，首次进入上海。

杨浦长海社区地块是此次拍卖中面积最小地块，出让面积5684.51平方米，容积率1.5，计容面积8526.76平方米。北京城建以4.98亿元竞得，成交楼面价58401元/平米，溢价率3.1%。

此外观点新媒体发现，外地企业的拿地热情高涨，安徽交控集团旗下安联&安高联合体吃下了体量最大的闵行梅陇社区地块；北京城建报名参拍了3宗地块，成为参拍最多的开发商。

拍地当天又是上海房地产新政“沪九条”正式实施的第一天，很容易便将两件事情联系起来。

目前房开市场回归理性，大房企对于拿地越来越谨慎，并且今年上海会供应大量市中心旧改地块，近期上海豪宅的热销也进一步证明了旧改项目的价值，这必然会引得房企争夺，好戏或许还在后面。

当下政策的利好，或也刺激着想要进入上海的企业采取进一步行动。

安徽交控集团则属于想要进一步深耕上海的企业，曾多次在上海重资拿地。在2021年以12亿竞得上海青浦朱家角地块后，一年内安徽交控集团在上海斩获土地3宗，拿地金额超80亿元。此次拍卖中也延续此前作风，拍下闵行梅陇社区地块这种大体量项目。

北京城建作为北京本地企业，首入上海为此次拍地增添不少关注度。

据北京城建一季度房地产经营情况公告显示，实现销售面积7.68万平方米，去年同期为24.8万平方米；销售额54.66亿元，去年同期为124亿元。业绩明显缩水，且期内没有新增土地储备，开复工面积、新开工面积，竣工面积三项数据均较去年同期有所下降。

另外，此次上海房地产政策调整有三个关注点，分别是限购松绑、信贷宽松、以旧换新。

限购条件大幅放宽，非沪籍人士单身可买房，外环内买二手，外环外可买一手，非沪籍人士购房连续缴纳社保改为3年；离婚赠与限制取消；在限购基础上，二胎及以上家庭可多买一套，首套认定标准相应放松。

信贷方面，商贷首套首付20%，利率LPR下浮0.45%，最低3.5%；家庭公积金贷款额度最高160万，多子女家庭最高额度为192万。

以旧换新方面，2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以申请2-3万元的补贴。同时，企业买二手房用于职工租住，不再限购买套数。

紧随上海之后，5月28日，广州市也发布进一步优化调整房地产政策措施，备受关注的是由市场利率定价自律机制优化差别化住房信贷政策。

其中，首套商业性个人住房贷款首付比例调整为不低于15%，取消利率下限；二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。

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