吴建钦:洞察置业新需求,满足优质住房新期待

2024年7月4日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2024房地产市场趋势报告会”在北京召开。

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基于中指研究院连续开展的居民置业意愿调查、房地产客户满意度调查、企业定制置业需求调查等丰富的样本积累，本文对当前置业需求进行了数据描摹和特征总结。
近期置业意愿仍处于信心修复期，但改善客群信心有所好转，近期市场成交恢复度也相对较好。
在当前市场和政策形势下，商品房市场“改善”特征明显，置业需求呈现出品质诉求增强、保值诉求增强、得房率诉求增强、新技术新功能诉求增强、大户型诉求增强等特点。具体主要体现在五个方面。
第一，刚需刚改客群对居住品质有了更高的要求，集中体现在对配套、产品本身比价格、区位更加敏感，对景观、入户的品质要求更高。
第二，豪宅市场客群年轻化趋势明显，职业背景更加多元化；年轻的财富新贵对地段敏感度更高，对大平层偏好度更高，对管家式的服务需求度更高。
第三，改善客群对科技住宅、第四代住宅等新兴住宅产品形态关注度越来越高，愿意体验。保障空气质量、用水洁净是消费者对科技住宅的最基本诉求。收入越高的家庭，对科技住宅接受度越高，对额外增加的运行成本抗性越低。
第四，市场调整周期下，不同类型客户均对得房率更加敏感，项目得房率（含赠送）水平越高，项目新开盘去化率水平越高；越是刚需对得房率越敏感。
第五，多孩家庭换房改善需求将有明显增长态势，主要由于多孩家庭数量增加，叠加各地补贴、放宽多孩家庭购房政策，特别是一二线城市的多孩家庭换房需求有望进一步释放。
需求变化、市场变化、政策变化等共同推动住房产品加速升级。房企在下阶段应积极打造增量优质住房，同时加快消化滞销存量住房。
第一，打造增量优质住房方面，可围绕提高得房率、优选好地段、打造新兴产品、专注改善型业态及户配、形象营造及推广渠道优化等维度进行优化。具体包括七个方面：①积极争取更好的项目规划条件，通过提高得房率提高性价比；②投拓上首选成熟配套且有优质景观资源的区域；③适时发展科技住宅、第四代住宅产品线，提高产品段位和溢价能力；④增加小高层业态占比，豪宅产品适当增加大平层产品；⑤重点打造3房及以上户型，重视多孩家庭置业升级需求，加大再改、高改产品户型投放力度；⑥强化对购房者较敏感的社区景观绿化、入口大门、建筑外立面、大堂、样板间等的高品质打造，塑造品质形象；⑦了解年轻客群日常的网络偏好、相关渠道，在更有效的工具上开展宣传、引流。
第二，积极消化滞销存量住房方面，建议针对未建项目积极争取更有利的规划条件，针对已建滞销项目适时调整价格提升流速，减少资金占用。根据近期中指院开展的各地降价楼盘项目调研显示，老盘与新盘相比的劣势越来越明显。从产品层面来看，当前住房产品正加速迭代升级。相比老盘，新盘拿到的产品规划条件较好，得房率高，户型好，实际性价比更高。而且新盘更加注重产品品质的打造、实景效果呈现度普遍较好。从价格层面来看，新盘房地价差更有优势，价格弹性更大。

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