房企债务重组下的物业平台 远洋服务被抵押的股份

观点网 来到物企纷纷追求外拓强调独立性的时节，远洋服务还未能离开远洋集团重组的阴霾。

7月18日，远洋集团宣布其境外债务重组取得进展，包括与协调委员会达成重组支持协议，并邀请其他债权人加入该协议。

此次重组的范围涵盖现有债务工具，包括现有银团贷款、现有双边贷款及现有票据，未偿还本金总额约为56.36亿美元。

其中，本金总额为22亿美元的相关债务债券将通过有关指定境外资产的各类指定境外资产支持进行偿付。

这笔用于偿付的资产，则包括但不限于远洋集团将所持有的远洋服务指定股份进行抵押，作为新债务合并及重组的担保。

同日晚间，远洋服务发布公告，指明远洋集团的重组方案本身不会影响远洋控股作为控股股东的地位，以及不会影响公司的正常营运。

公告显示，远洋控股还间接持有远洋服务7.556亿股股份，占其已发行股份总数约63.82％。

7月19日，远洋服务截至收盘涨2.22％，报0.46港元，成交量166.9万。从不算悲观的股市反应来看，远洋服务还未失去市场的信心。

类似的境况，让人不禁联想到纠葛难分的恒大物业与中国恒大。

2022年12月，港交所披露中国恒大减持恒大物业7亿股股份，减持后持股比例由58.18％降至51.71％。

而港交所披露的减持原因为“有关方面已采取步骤已针对其执行股份的保证权益或持有作为保证的股份的权利”，部分市场观点猜测这7亿股股份是因为抵押而被强制转让。

不过，对于存在资金周转困难的房企而言，曾被称为“现金奶牛”的物业公司向来是融资首选。

时间倒流回2021年9月，花样年与彩生活双双宣告短暂停牌，即将面临美元债违约的花样年开始甩卖资产。

“回血”的一刀砍在了彩生活身上--花样年向碧桂园出售彩生活的核心资产邻里乐，协商交易对价为33亿元。

尽管物业等重要资产未被打包出售，彩生活在复牌后的日子也并不好过，股价一路走低之下，仍在市场中累积重返牌桌的砝码。

同样选择出售物业资产获取资金的并不止花样年，碧桂园此前还收购了蓝光嘉宝、银河物业和富力物业。

面对地产母公司的债务偿还难关，关联性强的物业平台往往是最先受到牵连的“直系亲属”。

来到2023年，曾经的收购方碧桂园走入债务重组的关隘，或许是出于“及时止损”的切割逻辑，碧桂园服务做出的选择是压降关联性。

碧桂园服务在临近跨年的节点发布了一份关联交易公告，详细披露与碧桂园集团之间未来3年的持续关联交易情况。

根据公告，碧桂园服务调整了接下来三年的业务关联交易合同上限金额，物管业务主要针对碧桂园集团未售出和已售出但未交付的服务，变化并不算大。

而在非业主增值服务方面，合同上限从2021年的22亿元、2022年56.5亿元、2023年32亿元变为2024年3.4亿元、2025年2.5亿元和2026年的2.2亿元。

管理层在股东会上明确表示，碧桂园服务会积极配合碧桂园做一些配套的服务保障工作，但同时会严格遵守两个上市公司之间独立和规范的要求。

尚有转圜之机以及留存余地的情况下，谁都不想走上抵押与出售资产的道路。

事实上，在房地产行业进入深度调整期之后，独立性在物管行业中成为发展重心，“外拓”战略在各物企的动态中不断体现。

早在2021年，远洋服务便意识到独立发展的重要性。

在2021年年报中，远洋服务物管业务总合约建筑面积约为1.06亿平米，总在管建筑面积为7350万平米。其中，来自第三方的合约建筑面积累计达5360万平米，占总合约建筑面积比例由约33%提升至51%。

这是远洋服务第三方合约面积占比首次过半，得益于收并购战略，项目涵盖多种业态。

2022年，远洋服务第三方合约面积来到8908.5万平米，占比升至59％。但在2023年，尽管新增合约建筑面积中来自第三方的占比达到69％，第三方合约面积却出现收缩，下滑至7445.8万平米，占比也下降4个百分点至55％。

远洋服务要面对的远不止外拓挑战。截至2023年12月31日，其营收为31.33亿元，同比下降约6％；毛利为5.98亿元，同比下降约23％；净利润录得4000万元，同比下降约49％；公司拥有人应占溢利为4210万元，同比下降约44%。

远洋服务在年报中表示，归母净利润减少的原因为房地产市场影响下相关业务结算周期拉长，业务开展情况不理想还导致了相关业务的毛利率下降以及分占合营企业业绩下降。

受到上游行业的影响，远洋服务对贸易应收款项进行进一步计提减值拨备，同时对汇款保障不理想的非主业增值业务进行了主动调整。

仅从自身发展的情况来看，重新提速与优化业务结构是远洋服务亟待解决的任务。

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