房市危机应对：中美日经验对中国的启发

中国经济增速放缓、M1下跌，与房地产市场有密切关系。剖析美日应对房市危机的经验，可以为中国提供有益的借鉴。经济下行、货币政策滞后都是需要关注的问题，通过对比发现，美国和日本在应对危机时的措施和效果有所不同，为中国提供了启示。

从去年二季度开始，中国的GDP平减指数连续5个季度为负，内需严重不足。再看今年以来，M1也出现了明显下跌，这些变化都和当前的房地产市场调整有关。研究美国和日本过去的房市危机，可以为中国提供宝贵的经验和教训。

首先谈到GDP的问题。去年二季度以来，中国的名义经济增速一直慢于实际GDP增速，GDP平减指数负值显示内需不足的程度十分严重。特别是去年二季度，中国一线城市的房价开始下跌，这也是造成GDP平减指数负值的关键原因之一。

然后是M1的情况。M1主要由企业单位的活期存款构成，而这些存款主要来自企业的营收。今年以来，M1大幅下跌，这是自1997年有这个指标以来的最大跌幅。有些人认为M1下跌是因为"挤水分"，但这种说法显然是自欺欺人。实际上，M1的急速下跌背后是社融负增长，主要原因是房地产销售额同比负增长。房价和M1高度同步，2021年M1达到高点，三道红线出台后，二手房价格开始下跌，M1也开始调整。

分析美国和日本的房地产市场可以为我们提供不少启发。1990-1991年，日本的房地产泡沫破裂，2008年美国也经历了次贷危机，这些都是因为经济增长乏力和货币金融刺激失效。中国这一轮房价调整和过去两国的情况有很多相似之处。2014年，中国开始了一轮房价上涨，背后是巨大的货币和财政刺激。然而，土地出让金和地方政府债务的快速上涨也埋下了隐患。央行“一发狠”，房地产泡沫就破了。日本和美国的经验告诉我们，货币政策往往具有滞后性，其影响在一段时间后才会显现。

从常规货币政策来看，美国和日本在危机后的利率调整速度很快，而中国的调整则显得不急不慢，这可能会影响市场信心。非常规货币政策方面，美国危机后购买了大量有毒资产，而日本直到2012年才开始大规模扩张，这也导致日本经济在很长一段时间内停滞不前。

总的来说，当前中国的房地产市场调整还需要一些时间，调整到位后市场会趋于稳定。学习美国和日本的经验，可以帮助我们更好地应对当前的房市调整。实际操作中，我们应尽快打通货币政策传导渠道，减轻房地产市场对经济的负面影响，为经济复苏创造有利条件。

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