徐跃进：多地鼓励发展“第四代住宅”，如何影响市场生态？

相比于以前的住宅产品，“第四代住宅”具有一定的优势。

近日，浙江省湖州市德清县出让了首宗“第四代住宅”用地，出让规则中明确指出，地块应被打造为“第四代住宅”。

“第四代住宅”又称为“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。国家住房和城乡建设部2019年就对“第四代住宅”的建设予以了充分认可，并于2021年正式发布《城市森林花园住宅设计标准》。今年以来，深圳、佛山、福州、长沙、绍兴、温州、金华、湖州等地出台建筑规划新规，鼓励项目开发企业打造“第四代住宅”。其中包括对计容规则进行调整，比如：空中花园符合一定要求时，允许空中花园面积不计入容积率和产权面积。这些调整有利于减小公摊面积，提升得房率。目前各地政策只是针对部分规则进行了调整，尚不意味着公摊面积的完全消失，未来或许会有更多城市跟进出台类似政策。

各地调整计容规则，对于开发商而言将有多方面积极影响。第一，在同样的容积率限制下，因为不计容面积增加，房企实际可售面积将增大；第二，产品设计将获得更大的发挥空间，比如在空中花园面积不计容的情况下，房企可以在不占用可售面积的情况下，通过增大空中花园的面积，为住宅产品带来更丰富的空间、景观、功能。在新的趋势下，房企应加强新一代住宅产品研发，充分利用计容规则调整所带来的积极影响，提升住宅产品的吸引力，更好地满足市场改善性住房需求。

相比于以前的住宅产品，“第四代住宅”具有一定的优势，比如，公摊低，空中花园等使用面积不计容，将带来高得房率，住户使用面积增加；开发商项目设计多样性提升。景观好，“第四代住宅”绿化设计丰富，为住户提供了更加接近自然的生活环境，景观环境较前代住宅有明显提升。生活空间多元化，“第四代住宅”的公共庭院和街巷使得建筑空间更加多元化，可以为居民打造更加丰富的社交和休闲空间。但同时，“第四代住宅”的建设也会面临一些挑战，比如，建造成本高、后期维护成本高、蚊虫困扰等问题，未来还需要在政策制定、产品打磨等方面进一步完善。

在新的趋势下，房企应加强新一代住宅产品研发，充分利用计容规则调整所带来的积极影响，提升住宅产品的吸引力，更好地满足市场改善性住房需求。新产品的出现总是会对旧产品的客户形成分流，但“第四代住宅”产品的发展预计会是渐进式的，整体上对于当前市场库存去化的影响会相对有限。

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