每经热评｜减税利好改善型住房需求政策优化仍有空间

每经评论员 薛晖

近日，京沪两地先后发布楼市新政，宣布自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准。其中，个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。此前，两地购买140平方米以上住宅，按持有年限不同，分别征契税1.5%至3%不等。

140平方米以上的非普通住宅契税高，这是因为在过去相当长的一段时间里，为促进城镇化高速发展，房地产政策主要以满足居民基本居住需求为主，并不鼓励开发过多大户型住宅。

所谓“满足基本居住需求”，就是让三口或四口之家拥有一套小于90平方米的住宅。因此，各地大都出台了所谓的“70/90”政策，即新建住宅小区里90平方米以内的住宅要达到70%以上。

除了在新建小区的规划设计层面上有所限制，对140平方米以上住宅征收更高的契税等则是另一种限制。

但经过了多年的城镇化发展，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米。可以说，城镇居民基本居住需求已经得到满足。接下来，应该向改善型需求发展。这时候，如果延续之前的限制措施，就会抑制改善型住房需求。实际上，此前多地已取消“70/90”限制，为开发商兴建大户型住宅扫除了政策障碍。

也许有人认为，大户型的买家不会在意一两个百分点的契税降幅。实则不然，因为改善型客户要购置新房时，往往要卖掉旧房。如果旧房子本身就超过140平方米，就需要接盘人承担这笔契税。在京沪等地，这类住宅平均房款都在2000万元，1%的契税都有20万元。如果降了契税，就可能让交易更容易达成，房主就可以顺利进行下一步的改善型置换。

除了以上理由，还应看到，房地产的改善型需求得到重视，是一种观念的升级。

此前房地产政策的指导思路是“普惠”，就是让尽可能多的家庭有能力有意愿买房。但对少数更有购买力的家庭非但鼓励不足，且有所限制。此轮新政的推出，表明监管对这类需求和市场开始重视了。

不过，目前仍有一些阻碍改善型购房需求的限制未能破除。例如，不少城市住宅用地仍有容积率限制，不允许开发容积率低于1的产品，而容积率低正是改善型住宅的重要特征。此外，目前房地产交易仍有20%的差额增值税，这也是阻碍二手房交易的一个堵点。如果打通这个堵点，二手房交易将会更顺畅，会有更多业主愿意交易，也会有更多改善型需求得以释放。从这些角度看，政策优化仍有空间。

【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com

相关知识

每经热评｜减税利好改善型住房需求政策优化仍有空间
地产等板块利好不断 每经品牌100指数本周有望冲击千点
每经热评｜提前还贷热背后的市场大势和楼市焦虑
“真金白银”利好！购房减税政策落地
深圳分区优化限购政策，“释放了部分改善型客户”，业内认为“定向去库存意图明显”
北京调整房贷政策，助力刚需改善型购房者！
京沪楼市新政：改善住房需求全面爆发
国家税务总局副局长王道树：支持居民合理住房需求 相关政策2022年减税超2000亿元
每经热评丨全面实现不动产统一登记意义重大
我国住房仍有较大需求潜力