守住3%下限，广州厦门等地房贷利率“先升后降”，对冲波动

金融市场与房地产市场再度迎来新变化。

5月20日，LPR年内首次下调的消息引发广泛关注，而在此之前，多地银行曾上调首套房贷利率以“对冲”这一潜在调整带来的影响，成为市场焦点。

广州楼市率先有了新动态，多家银行上调首套房房贷利率下限，从LPR-60BP调至LPR-50BP，利率由3％升至3.1％。

这并非广州房贷利率首次传出上调消息。早在2024年11月，广州某银行房贷经理就曾透露，在新增房贷利率方面，3％有可能是下限，在此基础上有望继续小幅上涨。当时，广州首套房贷利率多在2.85％～2.9％区间，与2024年下半年的公积金贷款利率2.85％相差无几。这使得不少购房者在购房决策时，会权衡商业贷款与公积金贷款的差异，部分购房者甚至期待商业贷款利率能进一步下降以减轻购房负担。

数据显示，2025年4月，广州市首套房贷平均利率为2.99％，环比持平，二套房贷平均利率为3.10％，环比持平。相比之下，同期北京、上海、深圳等一线城市首套房贷平均利率均为3.15％，明显高于广州。

一位广州区域银行人士曾向媒体表示，相较于其他地区，广州的房贷利率较低，此次上调房贷利率，是为了减少后续LPR下调对银行的冲击。

无独有偶，广州之后，厦门多家银行首套房贷利率下限也上调了5bp。近半年来，杭州佛山、苏州等多地都相继回调了房贷利率，首套房贷利率从2.9％涨至3％及以上。

从银行角度看，LPR下调环境下，若房贷利率持续走低，银行净息差将面临巨大压力。数据显示，2025年一季度商业银行净息差降至1.43％，创历史新低。为保障盈利与金融稳定，银行调整房贷利率势在必行。从市场层面看，部分地区房地产市场回暖，为利率回调提供了支撑。

中指研究院数据显示，4月，广州二手住宅成交10195套，环比增长15.9％，同比增长22.3％，1～4月累计同比增长24.4％。厦门房地产联合网数据则显示，4月厦门全市新建商品房成交量为3137套，成交面积为240823平方米‌。其中，一手住宅成交1344套，环比下降5％，同比上涨34％；成交面积154103平方米，环比微跌，同比上涨52％‌。

“房贷利率由LPR和基点共同构成，随着LPR的实际下调，商业银行会相应调整基点，通过‘正负’双向调整，确保房贷利率最终保持相对稳定。”专家表示，从历史数据来看，当前房贷利率处于历史最宽松水平，这对购房者而言是一个非常好的购房窗口期。

当前，房地产市场出现稳定态势。5月19日，国家统计局公布的数据显示，2025年4月，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。

“目前改善型需求在新房市场表现突出，但对整体行业和市场的支撑能力还不足。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面，需要释放刚需、二手房需求，进一步带动改善型需求；另一方面，热点城市外来人口、新市民多，刚需潜力大，在当前收入、就业和预期尚待提振的情况下，需要进一步降息来降低住房消费门槛。

亦有行业分析人士表示，当前房贷市场已经进入新一轮政策调整期，二季度降准降息，叠加公积金利率调整，房贷成本下行趋势明确，还可能有下调空间。

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