新房卷得房率二手房卷价格北京通州楼市现竞争新格局

来源：智能家居时间：2025-07-20 22:33

新房接踵入市，开启了北京通州楼市大比拼模式。

7月5日，通州区八里桥板块沉寂多年后首个新房项目招商朝棠揽阅正式开放营销中心，共推出438套房源参与首批认筹，当日到访客户达到1000多组，认筹超100组。低总价、近地铁等优势，吸引了大量在朝阳工作的刚需购房人群。

通州解除“双限”后，新地块供应紧随其后，楼市成交进入快车道。

内卷得房率

高得房率实际是一种降低售价和购房成本的方式。

招商朝棠揽阅认筹热度与69平方米小三居的高得房率不无关系。7月5日样板间开放首日，吸引了超1000组客户来访，认筹量超过100组。其中69平方米户型热度最高，认筹第一天55套库存告急，认筹金也从10万元涨到20万元。

项目主打结构紧凑的小面积段户型，赠送面积约10平方米，得房率接近92％。其中69平方米户型号称北京最小三居，空间利用率高。

该项目“好房子”特色鲜明，规划了通过景观廊架串联的下沉式会所，向业主提供了充足的社交空间。东西区的小区大门相对而开，东西双景观大门与50米沿街景墙，为小区外街景添加一抹亮色。

与之相比金隅花溪云锦作为改善盘，户型面积在108平方米以上，房屋面积越大得房率也越高，能做到93％～96％。

通州区上半年入市新盘还包括北京城建国誉颂，位于宋庄板块，项目定位改善，凭借更多的赠送面积，得房率高达100％。

销售竞争激烈

新房供应不断增加及热销，也带来了激烈竞争态势。

招商朝棠揽阅均价为6万元／平方米，在认筹优惠的基础上叠加9.9折，69平方米户型总价约为400万元左右，首套首付仅须60万元。

项目是通州区老城区八里桥板块八年来第一宗新地项目，由于位置更靠近朝阳区，国贸CBD“打工人”乘地铁22号线（2026年底建成通车）通勤仅须4站，吸引了大量在朝阳工作的刚需购房人群。

通州区某找房工作人员表示，认筹火爆是有原因的，项目从地段、产品、价格角度来看极具竞争力，还配套有后南仓小学、首师大附中通州校区，适合首置的年轻家庭客群上车。

招商朝棠揽阅周围仍有不少在售“刚需”楼盘，5公里范围内有北京城建国誉朝华、万科东庐、招商云璟揽阅等。

目前来看，上半年入市新盘中，招商云璟揽阅销售表现相对突出。项目3月开盘，销售阶段已进入中后期，去化超六成，销售均价在5.8万元～6万元。

北京市住建委数据显示，从网签排名来看，3～6月招商云璟揽阅始终位列通州区新盘网签面积、金额、套数三榜前三。

购房者刘先生说：“项目所在的梨园板块虽然不如八里桥更靠近朝阳区，不过招商云璟揽阅近临通勤朝阳的地铁一号线，出于个人需求我选择了云璟揽阅。”

值得一提的是，1～6月通州住宅成交套数榜单前五名包括三个招商项目，招商璀璨公元、招商云璟揽阅、招商璀璨时代，可见招商在通州区的影响力。

与招商不同，5月入市的金隅花溪云锦定位为改善性需求楼盘，地处通州土桥板块，城市界面较新。周边二手房以改善性需求为主，吸引了许多周边十年以上老房子业主置换购房。

项目均价约5.5万元，低于招商朝棠揽阅，虽然户型面积更大，仍形成一定竞争关系。

土地加速供应

通州上半年入市新盘的竞争态势，与供地节奏有关。

2024年北京市共计出让41宗住宅用地，总成交金额达1554亿元。分区域来看，通州区完成3宗住宅用地出让，即为上述提到的北京城建国誉颂、招商云璟揽阅、金隅花溪云锦。

值得注意的是，通州区对供地节奏拿捏得很准，当市场库存较高时，就减少土地供应，目前从土地成交金额上看，按照大年小年的规律循环往复，2021年成交111.7亿元，2022年46.5亿元，2023年114.2亿元，2024年37.8亿元，2025年目前109.7亿元，平均楼面价也是保持着稳定。

截至目前，今年仅上半年的土地供应即将超过此前供应相对较多的2023年整年的成交金额。共成交3宗地块，包括招商八里桥地块（朝棠揽阅）溢价率超16％；中铁建梨园地块（花语璟云）溢价率22％；通州中建玖合副中心八子地王地块，74.91亿元底价成交。

该地块体量大，包含8个子地块，将供应约2000套房源。

麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱表示，地块成交总价74.91亿元，叠加代建成本及高标准建设要求，预计总投资超150亿元。参考同类项目，开发周期可能长达5～7年，对中建玖合的现金流管理能力构成一定的考验。

2025年，通州共计划卖地17宗，上半年开发商拿地热情高涨，这一现象不仅显示出其对优质地块的高度认可，也反映出市场对通州城市副中心未来预期的信心。

二手房背水一战

高得房率的新房对二手房形成“降维打击”。

招商朝棠揽阅与周边次新房有着几乎相同的位置和配套，项目一公里外的北京东湾房龄较短，2021年入市，房价一度高达6.9万元／平方米，目前挂牌均价6万元／平方米，但北京东湾得房率仅在70％左右。在新房兼具品质与价格的项目入市后，次新房市场只能背水一战，愈发艰难。

21世纪不动产通州商务区店店东沈金国说，6月份的咨询量与带看量低位波动。通州商务区商圈内部分房源挂牌超3个月且看房者寥寥无几，尤其房龄老、面积大的两居室。比如约100平方米两居室从420万元降至370万元仍然难成交。

与此同时，区域内部二手房市场冷热不均。核心区韧性较强，比如商务区依托产业人口流入，支撑房价抗跌性；非核心区压力大，老城区因配套滞后、房龄老旧，成为降价主力，对通州整体挂牌均价形成下拉之势。

“从卖方来看，分化也很明显，部分急售业主降价空间大，6月份成交的一套房源，挂牌价539万元，最终470万元成交，降幅为13％，这是典型急售业主被迫让步的例子。”沈金国表示。

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