又是学位房!深圳业主重金买房却惨遭“降级”……

来源：证券时报/吴家明                                                            

优质学位房，一直被看做是房地产领域的核心资产。然而近期原本属于深圳高级中学南校区一类学位的部分小区，突然被降为了三类学位，入学积分直降10分，使得不少持有同类型物业的业主有点“慌”。

深高南学位风波

公开信息显示，深圳高级中学南校区日前将泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然小区、安华小区、杭钢大厦、有色大厦8个小区的入学积分由第一类(80分)降至成第三类(70分)。

深圳高级中学南校区作为优质学位，入学积分一直较高，据了解，2019年深高初一学位申请积分为98.7分。如果入学积分一下降10分，则意味着以上八个小区的适龄儿童将无法就读深圳高级中学南校区。而以上八个小区的学区房价值也将大打折扣。

对于此次调整，有家长对记者表示，经过6月3日与业主的沟通后，福田区教育局给深圳高级中学南校区发函，表示泰安轩、泰康轩与竹园小区仍属一类，其余小区均按三类积分。不过，相关信息仍未得到官方最终确定。

此外，就这一事件，网上还传出了“深高南学位风波进展：国土局昨晚进小偷了”相关传闻。对此，深圳市规划和自然资源局的官方微信在5日发出情况通报：“经我局核查，相关情况通报如下：6月3日晚上8：00左右，有两名某广场业主擅入我局福田管理局八楼办公室，经初步核查，未有任何资料丢失。目前公安机关已介入调查。”

不少业主挂盘出售 宝安类似公寓却已悄然上架

据悉，自降级事件发生，似乎有不少业主在挂盘出售。诸葛找房的数据显示，自5月29日至6月4日，泰然小区的挂盘数量达到12套，财富广场的挂盘数量为5套。不过，记者发现最近一周以来相关小区的带看次数很少。

其实，此次学位风波在深圳并非个例。此前万科云城、阁林网苑都曾发生过相似的事情。针对类似小区，记者询问了宝安、和八卦岭的多位房产中介，得知目前区域内相关小区的学位申请还没有出现问题，价格也没有明显变化，但的确有一些业主因“深南高学位风波”表现出忧虑并考虑出手。

几个月前，宝中学位房被热炒， 甚至因为挂牌价格虚高，被深圳市住建局责令将房源全部下架。

TATA公寓就是其中之一。链家APP的数据显示，TATA公寓房源下架前的挂牌价在每平方米8万至15万元之间。而去年6月，面积在30平方米左右的TATA公寓房源，成交均价仅在每平方米7万元左右。

不过，记者获取的一张该小区不动产证上显示，TATA公寓的用途是工业配套宿舍/宿舍。

6月5日，记者在再次登陆链家APP、乐有家APP时发现，TATA公寓被责令下架的房源再次出现，价格仍在每平方米11万元至16万元之间。链家APP显示，该小区竟然还有50套房源即将上架。

有中介表示，现在带客户看房，都会先表明TATA公寓的土地和相关情况，不排除有业主担心学位会发生变化，打算抛盘。　　

买房务必查清土地性质和房屋用途

隔一条马路，房子新旧程度相当，但房价几乎相差一倍，只是因为学位不一样，这就是深圳房价的现实。市场数据显示，2019年深圳市学位缺口为7.1万个，今年各区还未完全发布学位缺口，但此前据教育部门测算，预计2020年，深圳小一学位缺口就将达到4.95万个。

为实现教育质量均衡，近年来深圳也推出了许多措施，其中就包括各大名校推进集团化办学。不过，一旦有新设分校传言，投资资金就闻风而动。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，教育均等化是一个漫长的过程，学位房与非学位房价格的差距，体现的是教育均等化的程度，教育越不均等、学位房的价格就越高。

而引发“深高南学位房”风波的主要原因，则是土地用途、房屋用途的不明确。

此次被降级的几个小区中，一些小区的土地用途是商业办公用地或者工业用地，房屋用途是单身公寓、办公楼或者宿舍。

(来源：乐有家研究中心)

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣指出，事件背后的核心问题是“公寓”概念的模糊和滥用。依照相关规定，商业公寓是明确不授予学位的，但是实践中开发商乱用“公寓”概念，同时相关部门也没有做一个统一的概念定义，导致围绕这种单身公寓的性质发生了争议。

此外，一些地块性质上并非纯粹的居住用地，却仍以“住宅”身份存在，连资深从业人士也只能称之为“历史遗留问题”。

资料显示，据《深圳市城市规划标准与准则》2019年局部修订：

关于目前市场中常出现的“公寓”，如“学生公寓、专家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商务公寓”等分类的说明：城市用地分类主要依据土地实际使用用途来界定，对于以各种政策用途、服务人群来分类，以及市场上出现的种类繁多的各种广告用语中的“公寓”应根据具体情况进行研究判断。

目前市场中主要存在以下三种类型：

直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套服务的，实际为宿舍功能，其用地性质一般属于三类居住用地(R3)；

针对特定人群(如未婚青年、引进人才、老年人等)、具有相对完善的配套与服务设施的，实际为住宅功能，其用地性质一般属于二类居住用地(R2)，如迷你公寓、青年公寓、人才公寓、老年公寓等，其产权通常可分割出售；

位于商务中心区、为商务人士提供中短期商务与住宿服务、规划不配套幼儿园学校等教育配套设施的，一般情况为商务公寓建筑，属于商业用地(C1)，其土地管理和房地产权按照商业用地相关政策处理。

深圳还有大量的传统商务公寓，大多数是40或50年产权，此类公寓在罗湖等部分区，如为名下唯一住房，虽可申请学位，但因积分较低，无法申请到较好的学位。

所以，在深圳买学位房，千万要睁大眼睛查清楼盘的土地性质和房屋用途，尽量选择纯正的住宅用地。

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