专家解读：实际房贷利率高企成楼市回暖关键障碍

东方金诚首席分析师王青指出，当前名义房贷利率虽已下调2.5个百分点，但实际房贷利率仍处历史高位，成为制约楼市回暖的关键因素。建议通过下调名义利率和提升通胀水平双管齐下，同时加强供需两端协同发力，推动房地产市场止跌回稳。

在房地产市场持续调整的背景下，实际房贷利率问题正成为影响楼市回暖的关键因素。东方金诚首席宏观分析师王青指出，虽然过去4年半房贷利率累计下调约2.5个百分点，但由于物价水平下降，实际房贷利率不降反升，达到历史高位附近。

实际房贷利率高企：楼市回暖的隐形障碍

王青分析指出，2022年以来CPI、PPI同比涨幅快速回落，GDP平减指数同比连续11个季度负增长，导致计入物价因素后，实际居民房贷利率从2021年末的1.2%升至2025年三季度的4.2%。这一现象解释了为何当前房贷利率下调对楼市的刺激效果不如以往。在2008-2009年和2015-2016年的调整周期中，实际房贷利率均下降至负值区间，而当前实际利率仍处于历史高位，这直接影响了居民的购房意愿和能力。

供需两端协同发力：2026年楼市政策方向

展望2026年，王青认为稳楼市的重点在于供需两端协同发力。供给端要继续推动"白名单"项目贷款投放，当前额度已达7万亿元；需求端则需放松限购、加大保障房收购力度，并可能实施针对居民房贷的定向降息和财政补贴。值得注意的是，政策将坚持不搞"大放大收"的原则，既要稳住楼市，又要防范房地产过度反弹占用过多经济资源。

当前房地产市场正处于深度调整期，实际房贷利率高企成为制约回暖的关键因素。未来需要通过宏观政策协同，在控制风险的同时，推动行业逐步回归居住本质，实现高质量发展。对于购房者而言，在政策支持下，刚需和改善性需求可适时入市，但投资性购房仍需谨慎。

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