五矿地产34年上市路落幕，一场为整合而生的战略回撤

来源：智能家居时间：2026-03-06 09:33

34年资本市场历程画上句号，五矿地产的退市更像是一个时代的转折点。

3月3日，五矿地产（00230.HK）以私有化方式正式告别港交所，终结了其34年的上市历程。这家背靠矿业巨头的央企地产平台，从东方有色跨界起步，历经五矿建设的规模化扩张，最终以1港元每股的价格谢幕。

它的离场，绝非单家房企的个体资本抉择，而是一个地产大时代的转身印记。

34年上市路

故事的起点并非地产。

五矿地产的上市载体最早可追溯至1991年登陆港交所的东方有色，彼时其主业为铝材生产与金属贸易。2003年，经国务院批准，中国五矿完成对东方有色的收购。

2007年成为关键转折点，国资委正式将房地产开发与经营增列为中国五矿主业，上市公司同步更名为五矿建设，完成从金属贸易到房地产开发的主业切换，央企地产赛道的新晋玩家正式登场。

2016年，五矿建设更名为五矿地产，成为中国五矿地产业务唯一的上市平台，完成了品牌与资本定位的最终锚定。

依托央企主体的信用背书与集团产业资源加持，五矿地产在房地产行业上行周期迎来了爆发式增长的高光时刻。2019年，其归母净利润触及9.43亿港元的历史峰值，毛利率稳定在30％以上的行业高位；2020年合约销售额同比激增124％至193.6亿元，2021年进一步攀升至260亿元的历史顶点。

这一阶段，五矿地产不仅跑出了规模增长的加速度，更实现了区域深耕与业态创新的双重突破，华南区域成为其首个销售额破百亿的区域公司，TOD综合体开发、产业地产等创新赛道多点落地。凭借稳健的增长表现，五矿地产成功在央企地产第二梯队站稳脚跟，资本市场亦给予其稳定的估值与流动性支撑。

然而巅峰之下，结构性隐患早已暗流涌动。

早在2015年底，中国五矿与中冶集团完成战略重组，体系内随即形成五矿地产、中冶置业两大地产平台，市场关于二者同业竞争、资源内耗的质疑从未停歇。

“这场被寄予整合厚望的五矿系双地产平台格局，最终演变为长达十年的‘左右手互搏’。”券商建筑领域资深分析师向《华夏时报》记者表示，两家平台同属一个集团主体，却在土地市场、项目布局、融资渠道上各自为战，同业竞争与资源内耗持续加剧。

在行业上行周期，充足的市场增量尚能掩盖这一内生矛盾；但当房地产市场进入深度调整期，需求收缩、利润收窄的行业寒冬中，重复布局、资源分散的弊端被无限放大。

行业周期的转向，直接击穿了五矿地产的增长底盘，业绩断崖式下跌接踵而至。2022年起，五矿地产陷入持续亏损的泥潭。2022—2024年，其归母净亏损分别达13.62亿、10.16亿、35.21亿港元，三年累计亏损规模接近60亿港元；合约销售额从260亿元的历史峰值一路滑落至2024年的70.2亿元，规模缩水超七成。

而在五矿地产发布的私有化公告中，一句话直白戳破了这场退市的底层逻辑——“公司的股本融资能力有限且已失去上市平台优势”。

这句看似平淡的表述，揭开了这家上市平台长达十余年的功能空转真相。对于资本密集型的地产行业而言，上市平台的核心价值，在于打通股权融资渠道与获取资本市场流动性支持，而这两项核心功能，在五矿地产身上早已实质性失效。

公开数据显示，截至私有化方案发布，五矿地产自2009年以来，长达16年时间内未通过港股资本市场完成任何一笔股权融资，公开市场股权募资渠道早已彻底关闭。

第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务主管、董事会成员及高级董事黄国钧向《华夏时报》记者分析指出，上市平台的核心价值，本是为资本密集型的地产行业打开多元融资通道，而这一核心功能在当前的市场环境下已基本丧失，持续的上市平台维护成本与严苛的信息披露要求，是此次私有化的核心考量之一。

“当前央企主体在境内即可获得低成本融资，境外上市平台的融资优势已大幅弱化。此外，私有化还能进一步规避地产业务波动对五矿集团主体信用的连带影响，退市绝非退出地产赛道。”黄国钧坦言。

在行业上行周期，上市平台的维护成本尚可被规模增长与盈利红利覆盖；但在企业连续亏损、现金流承压的下行周期，这笔持续的刚性支出，便成了亟待剥离的非必要成本。

黄国钧进一步指出，央企主动启动私有化退市，绝非战略收缩离场，而是估值深度倒挂背景下的主动资本重构，本质是用合理的折扣，回购被资本市场低估的核心资产。

“此次五矿地产退市，与民营房企因债务危机、流动性枯竭触发的被动退市有着本质区别。其核心是基于资产价值、平台功能与集团整体战略做出的主动资本决策，而非经营层面的战略收缩。”他如是强调。

从1991年东方有色登陆港交所，到私有化方案落地，34年的资本征程，五矿地产见证了中国房地产行业的黄金时代与深度调整，也走完了一家央企地产平台从跨界入局、高光爆发到功能空转、主动退市的完整周期。

这场退市终局，不是地产赛道的离场宣言，而是央企在行业下行周期中，对资本工具的一次重新校准与战略取舍。

整合大考

五矿地产退市的结局，早已在集团的整合棋局中写定。

2025年10月23日，五矿地产控股股东发起每股1港元的私有化要约，较公告前收盘价溢价超100％；2026年2月9日，私有化计划以压倒性高票获法院会议与股东特别大会通过；2月10日，公司完成港股生涯最后一个交易日的交易。

但这场退市，并非五矿地产业务发展的终局，而是中国五矿集团地产板块专业化整合棋局中，早已写定的关键落子。与私有化进程同步推进的，是集团层面早已敲定的地产平台整合方案。

2025年12月，中冶置业100％股权及关联债权以312.36亿元的价格注入五矿地产控股，中国五矿旗下两大核心地产平台的整合，正式完成关键资产布局。

但要完成这场整合，五矿地产的港股上市平台身份，恰恰成为最大的掣肘。前述受访分析师看来，作为港股上市公司，五矿地产需面对严格的信息披露要求、季度业绩考核约束与中小股东利益制衡，而整合标的的基本面，进一步放大了上市平台的操作难度。

据华夏时报记者观察，拟注入的中冶置业财务状况早已承压。2025年前7个月，中冶置业净亏损规模达254亿元。

“若通过上市平台推进整合，巨额亏损资产的注入将直接冲击上市公司业绩，引发股价剧烈波动，同时还将面临严苛的监管审批与中小股东表决压力，整合的时间成本与操作难度将被无限放大。”前述分析师直言。

正是在这一背景下，私有化退市，成为中国五矿推进地产板块整合的最优解。退市之后，五矿地产将彻底摆脱资本市场的短期业绩约束与信息披露限制，能够以更灵活的方式承接中冶置业的资产与债务，平稳推进业务整合，无需再面对上市公司业绩考核与股价波动的双重压力。

港交所的摘牌，不是故事的终点，而是新一轮整合大考的起点，而这场大考的答卷人，正是五矿地产的少壮派掌门人戴鹏宇。

2025年11月，五矿地产完成核心人事调整，戴鹏宇接任执行董事、董事会代理主席，成为新任掌舵人。随着私有化落地，其将全面主导五矿地产与中冶置业的全面整合及扭亏工作。

按照中国五矿的战略规划，退市后的五矿地产，将成为集团旗下唯一的房地产主业运营平台，承担起整合中冶置业存量资产、消化历史债务、优化土储结构、实现专业化运营的核心使命。

但摆在这家退市央企地产平台面前的，依然是重重难关。财务层面，整合完成后，新五矿地产将同时承接两大平台的存量亏损与债务负担，在房地产行业仍处于底部调整周期的背景下，如何实现亏损收窄、现金流回正，是其需要破解的首要命题。

运营层面，两大平台的组织架构、人员团队、项目体系的全面融合，也将极大考验新任管理团队的统筹能力与运营功底。

从更宏观的行业维度看，五矿地产的主动退市，是房地产行业深度调整周期中，央企地产板块专业化整合与资本市场价值重估的典型缩影。

“地产股长期大面积破净，资本市场对地产板块的风险偏好已降至冰点，上市平台的融资功能基本丧失，这是当前板块生态最核心的变化。上市与退市出现极致的二元分化，主动退市与被动出清并行。”黄国钧向本报记者表示，当前的房企退市可分为两类，一类是以五矿地产为代表的、有强母公司信用支撑，在主动判断平台价值失效后选择的私有化退市；另一类则是现金流无法维持上市运作、达不到上市条例要求，被交易所强制退市的出险企业，二者有着本质区别。

在黄国钧看来，上市从来不是企业经营的最终目的，而是服务于发展的工具。过去行业的“上市潮”，本质是上市带来的融资与估值红利，当红利彻底消失，上市信仰的底层逻辑自然随之瓦解。但这并不代表上市平台彻底失去了价值，更不意味着退市会成为行业主流。

“上市是行业发展的潮流，退市从来都不是。对于绝大多数中小国资房企而言，上市平台的品牌背书、融资储备、规范治理价值依然存在，不会盲目跟风私有化。”黄国钧称。

对于身处行业出清下半场的房企而言，上市与否早已不再是衡量企业发展能力的核心标尺。当资本市场的红利消退，融资功能基本丧失，原本的上市光环反而成为企业战略调整与业务整合的束缚，主动私有化退市，便成了基于商业理性的必然选择。

而对于刚刚告别港交所的五矿地产而言，资本市场的钟声已经消散，这场关乎企业命运的整合大考，才刚刚鸣响开考的铃声。

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