中国楼市:两个“哥德巴赫猜想”、三大“世纪难题”……

来源：智能家居时间：2020-06-22 10:04

来源：刘晓博说楼市中国楼市有两个“哥德巴赫猜想”、三大“世纪难题”。两个“哥德巴赫猜想”是：

1、土地使用权到期之后，该怎样续期、怎样收费？

2、房地产税将怎样征收，能否真正在全国推广。

最新颁布的“民法典”仍然没有能解决上述的“问题1”，只是在“住宅用地自动续期”之外，提及了收费的问题。至于怎样收费，怎样减免，都将留给以后来解决。至于房地产税，更是如此。虽然说了很多年，仍然距离我们非常遥远。我个人的猜测是：这两个“哥德巴赫猜想”估计会放在一起解决。现行制度下，所有的房屋都一次性缴纳了数十年不等的“土地使用金”，所以再开征房地产税法理上存在问题。即便开征，也必须要设定免征面积。中国每个家庭平均拥有住宅1.1套，而95%的家庭购买了自有住房，据此我们可以推测出：如果第一套住宅免征房地产税，那么真正可以征收的房子占全部住房连15%都不到。所以，全面的房地产税，只能等土地使用权到期之后，续期的时候才能落地。换句话说，未来国家可能是通过征收房地产税的方式，来收取“第二轮”土地租金。中国楼市的三大“世纪难题”是：

1、“预售”何时全面改为“现售”；

2、何时取消“公摊面积”；

3、大城市什么时候可以“取消五限”（限购、限价、限贷、限售、限商）。

如今，这三大“世纪难题”中的一个，在海南获得了突破。今天（6月15日）公布的“中共海南省委关于贯彻落实《海南自由贸易港建设总体方案》的决定”，再次重申了3月初宣布的重大楼市新政——“改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”。

海南对现房销售的定义非常严格：现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。众所周知，目前中国内地全面推行的是商品房“预售制度”。这是从香港学来的，其发明人为霍英东，时间在1950年代。“预售”也就是所谓的“卖楼花”，是房子还没有建成就允许销售。这相当于给楼市加杠杆，让开发商提前回收资金。“预售制”的发明，大大降低了开发商的资金成本，加快了开发进度，让资金快周转成为可能。此外，霍英东还发明了“分层卖楼”。之前，香港的房屋销售都是按栋出售的（西方也是如此），随着多层、高层楼宇出现，单栋房屋的面积和市值越来越大，极少人有能力整栋购买。“分层”销售，最终发展为“按单位（套）销售”，也极大推动了房地产的发展。罗大佑有一首写香港的歌曲“皇后大道东”，其中一句歌词是“照买照卖楼花处处有单位”，描述的就是香港楼市的这两个“独特发明”，它们一定给那个时代的台湾人留下了深刻的印象——原来，房地产还可以这样玩。“预售制”的最大弊端是，开发商可能挪用提前收取的资金，造成楼盘烂尾，购房者利益受损。所以，一直有人建议国家废止“预售制”，全面推行“现售”（现房销售）。但问题是，现房销售将大大拉长开发商资金回收的周期。多层住宅可能拉长6到9个月，高层住宅可能拉长1到2年。这意味着开发商需要有更多的“自有资金”，或者支付更多的贷款利息。而这些成本，会被加在房价里，造成房价的明显上升。每当楼市过热的时候，政府往往会提高“预售”的门槛。而当刺激经济的时候，比如当下，各地都在降低预售的门槛，以期降低开发商资金成本，拯救楼市。海南在这个时候出台“全面现售”的政策，是非常需要勇气的。其结果，一定是抬高海南的房地产开发成本。当然，政府会很省心，购房者也会很安全。至于“取消公摊面积”，其实也有“抬高房价预期”的效果。事实上，我们可能已经错过了“取消公摊面积”的最好时间。举个例子：比如某楼盘以每平米5万元在销售，它的套内面积比（或者叫使用率）为79%。如果取消公摊面积，那么销售价将变成6.33万元。至于深圳湾20万一平米的豪宅，如果按照“取消公摊面积”标价，可能会达到25.3万元每平米，这将非常有心理冲击力，类似国家发行1000元面额的大钞。所以，取消预售、取消公摊面积、取消行政干预，在中国楼市都是世纪难题，很难在短期内得到解决。海南的经验，也比较难在全国推广。下面让我们看一下，今天海南颁布的这份文件，是怎样信誓旦旦地“告别楼市”的：

此前几天，海南省委书记公开表示：要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂，我们土地是有限的。从上面表述看，未来海南将减少住宅供应，此外还将全面推广“现售”。与此同时，海南还宣布将“放宽户口迁移政策”。一方面是人口将增加，另一方面是新房供应减少，现售还将提升开发成本，海南房价想不涨是非常困难的。其实，一个地方对房地产的“依赖度”不一定越低越好，也不一定越高越不好。杭州年年卖地收入位居全国前两名，房地产依赖度不低，但经济非常健康。房屋供应量大，降低了居住成本，提升了城市竞争力。而深圳，由于没有土地了，被迫降低了房地产依赖度，结果房价上涨压力巨大。这就是两个最典型的反向案例。至于海南将“加快发展旅游地产、商业地产”，而这些东西，在很多城市都是过剩的。所以，海南楼市未来的投资策略就非常明显了：旅游地产、商业地产轻易不要碰，未来会供应量偏大。而住宅，特别是位置好、配套好、有海景的住宅，将变得越来越稀缺！

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