1-5月青岛新房网签面积561.5万平 正开展交房即交证试点

6月25日下午2时，市住房和城乡建设局房地产市场监管处李延斌处长做客“网络在线问政”栏目，主要就“新建商品房交易相关政策解读”这一问政主题与网民进行在线交流。

商品房交易通常包括房屋的转让、租赁、抵押。就我处的职责而言，主要涉及新建商品房销售以及存量房（就是大家俗称的二手房）的转让、租赁。 商品房交易与居民生活息息相关，如何能合法合理的维护自身权益，李延斌处长在这次网络问政中对一些网友关心的问题做了解答。

网友：部分开发企业在未取得房屋预售证的情况下，就到处打电话推销提前收取预付款，这种情况是否合法？

李延斌：商品房预售许可证是房地产开发企业销售房屋的合法凭证。国家规定，未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。在购房选房过程中发现上述问题，可向青岛市房屋交易中心进行举报。同时，购房需注意事项也可以浏览青岛网上房地产网站的购房特别提示。

网友：购房合同中约定，未占用公摊面积的地上车位，所有权归开发商所有是否合规？怎么判定车位是否占用公摊面积，决定权在开发商吗？

李延斌：物权法规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，对未占用公有道路或其他场地的停车位，应属开发商所有。

网友：一些地方在开展“交房即交证”试点，青岛有没有推行？

李延斌：近期，我市正在开展交房即可办证试点工作，近期将选取部分具备交付条件的房地产项目开展试点，充分利用互联网、大数据、人脸识别、在线支付等技术手段，实施流程再造，构建房屋交易、登记、缴税全程网上办理服务新模式，通过信息平台将服务向房地产开发企业、房地产中介、房屋买受人端延伸，利用数据联通减少群众跑路。同时，这项工作也需要各市场主体的全力配合，共同推进。

网友：有房地产经纪机构转租公共租赁住房，我想问一下这样做是不是违法？

李延斌：近期，确有房地产经纪机构违规发布公共租赁住房房源信息，扰乱了我市房地产市场正常秩序，造成了不良社会影响。房地产经纪机构受理发布公租房信息违反了《房地产经纪管理办法》、《公共租赁住房管理办法》有关规定，为维护房地产市场秩序，规范房地产经纪机构经纪行为，我局专门下发了《青岛市住房和城乡建设局关于严禁房产经纪机构为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋开展经纪业务的通知》，要求各区（市）房地产市场主管部门应对辖区内公共租赁住房等不符合交易条件和禁止交易的房源予以公开，并要求各区（市）房地产市场主管部门加大对辖区内房地产经纪机构检查力度，对违规受理发布公租房经纪业务的机构和从业人员要依法依规从严查处。

网友：精装房交付，但存在装修问题，开发商一直未整改，拒绝交房，业主需要承担法律风险吗？

李延斌：商品房的交付条件和时间节点在与开发商签订的《商品房买卖合同》应当有明确约定。拒绝收房是否需要承担违约金和需要承担的法律风险，应当按照合同约定执行。

目前对精装房交付，国家层面暂未制定出台具体的法律法规规范，市住房和城乡建设局正在根据我市实际情况，研究制定该方面的规范性文件。

网友：群租房扰民问题如何解决？

李延斌：群租扰民的问题，是当前群众反应比较强烈的问题，群租相关问题的出现，一方面反应出租赁市场的需求在不断增长，另一方面也暴露出一些租赁行为亟待加以规范。解决群租问题需要住建、公安、消防、市场监管、社区等多部门加强协同联动，形成监管合力。

作为住建部门，我们主要通过“疏堵结合”的思路来解决这一问题。一方面，我们进一步加大了政策性租赁住房的供给力度，扩大政策性租赁住房建设和供应规模，来支持住房租赁消费，近年来我市通过配建、改建、代为经营等方式筹集供应租赁型房屋5.43万套，面积近500万平方米；我们也正在积极申报国家租赁试点，争取国家资金支持，加快繁荣和发展租赁市场。

另一方面，我局近期专门出台了《关于进一步促进住房租赁市场平稳健康有序发展的通知》，文件中规定了住房租赁的最低面积标准，进一步明确了要以原设计的房间为最小出租单位，不得将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租，且人均租住建筑面积不得低于6平方米；对于原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室、车库等非居住空间，不得出租供人居住。这一规定的出台，对房屋租赁当事人的出租行为提出了明确要求，如果出租人违反了这些规定，按照住建部《商品房屋租赁管理办法》，将面临五千到三万元的罚款.。

除了对网友提出的问题作出解答，李延斌处长也对近期青岛市开展的“百日万店消费季”活动，在促进住房消费方面的相关内容作了介绍。

李延斌处长介绍到，作为全市“2020年百日万店消费季”活动的板块之一，市住建局主办了“2020年百日万店消费季网络房展”。依托网络信息技术，为房地产企业和消费者构建更加便捷、高效和低成本的交易平台，创新了线上房产交易新模式，有力促进了住房消费。网络房展开展以来，全市房屋交易量增长显著。1-5月份我市新建商品房网签成交面积561.5万平方米，（高于全省16个地市新建商品房平均网签成交面积247.78万平方米），同比高于全省7.6个百分点。

此次网络房展通过青岛网上房地产、搜狐焦点网、青岛新闻网、新浪网、贝壳网五家网站同步开启，凡取得预售许可的新建房地产开发项目、二手房均可参展。期间五家网站均就本次房展制作了专题，搭建了网上售楼处，已上线新建开发项目273个，累计点击量近40万人次，电话机线上咨询量8483人。

主要采取了以下七条措施：

一是按照消费季“商家优惠、政府补贴、金融助力”的要求，倡导参展企业开展打折促销、团购优惠、推出特价房、给予二手房租售交易佣金优惠等活动。

二是房地产开发企业、中介机构参加房展、开展各类优惠活动、房屋成交量高的，在本年度信用评价中分别予以加分。

三是依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，按规定享受税收优惠，承租人享受提取公积金支持。

四是坚持“房住不炒”定位，继续执行限购、限售政策。

五是鼓励改善型住房需求，出售原有住房新购住房的，新购后家庭拥有住房不应超过2套，且出售的原有住房应取得《不动产权证书》满2年（2018年4月18日之后新购的住房仍需执行满5年上市的政策）。

六是依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，可以按照规定享有基本公共服务，符合入学条件的随迁子女可以申请在我市按照有关规定接受义务教育。

七是认真核验房源信息发布机构资格、人员身份和房源真实性信息。对违规发布房源信息的机构及从业人员，删除相关房源信息并限制或取消其发布权限。

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