东莞楼市:这几个板块有待补涨,聪明人已悄悄买入!

来源：智能家居时间：2020-07-08 19:31

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，1、近期有意想在东莞南城购买二手房自住及未来投资，这边价钱目前涨幅非常大，想入手的小区有：万科金域华府二期，恒大御湖，万科首铸东江之星，宏远片区，这几个盘您这边有什么建议？2、万科城市花园、万科翡翠山这两个盘投资怎么样？3、另外这看中几个新盘价钱较低沙田礼顿金域海湾、望牛墩恒大翡翠华庭，是否可以值得投资？投资时间预计要多久？4、洪梅、樟木头、望牛墩、石碣、石排、茶山哪个片区房子未来投资好些？5、松山湖区域您这边有什么盘推荐？非常感谢！

回答：你好。1、三个盘，宏远北的万科首铸东江之星有点偏，建议首选金域华府二期，次选恒大御湖。2、万科城市花园位于寮步，环松山湖，可以考虑。万科翡翠山在高速边上，周围配套环境较一般，投资不建议。3、投资不是买便宜，如果资金允许建议买核心区，沙田礼顿金域海湾可以考虑，望牛墩属于外溢片区，改善需要较长时间。4、这里我建议松山湖周边的石排、茶山，其次是临深概念的樟木头、水乡洪梅、望牛墩排后面，东部产业片区排在后后面。5、松山湖可考虑：万科金域松湖花园、保利红珊瑚花园、星城翠珑湾

提问：广叔你好，东莞大朗的小楼盘松湖豪庭是否可投资，有81平和90平毛坯150万，装修可改成3房。另外南城西平的天利中央，中熙弥珍道200万内都是不能入户没有学位的公寓，投资以后好出手吗？

回答：你好，松湖豪庭可以买，性价比还可以。公寓不建议，未来转手税费高，涨幅慢。

提问：广叔你好，东莞黄江的中泰峰境怎么样，纯投资的话东莞目前推荐哪个区域呢，预算总价在300万内，新房二手房都可以！

回答：你好，黄江属于临深片区，主要靠深圳外溢，中泰峰境次新花园社区，可以考虑。预算300可以考虑南城。可参考：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：你好广叔，如果可选：深圳龙岗、光明、沙井、西乡、福永（深圳资金只够买小3房或者2+1）以及东莞大岭山的汉邦松湖半岛、松湖碧桂园3期以及碧桂园天钻（东莞可买4房）。需求自住加投资。由于子弹有限，还是纠结到底应该选深圳还是东莞，因为不仅有投资的需求，也想住得舒适。请广叔就以上所有选择帮我排一个序。

回答：你好，纯投资深圳：沙井>光明>西乡>福永>龙岗；汉邦松湖半岛 > 碧桂园天钻 > 松湖碧桂园3期

提问：新人首问：新换工作到东莞万江，想买房自住和保值，有两小孩，大的准备上四年级，小的一岁多，已入户东莞。优先考虑公立学校。小区最好友幼儿园。手上一套房已还清，准备DY首付款买房，大概100-130W。家庭收入2W一个月。想买4房。可以照顾到小孩读书，家庭居住。现城区（莞城南城东城万江房价太高）无法入手。现考虑麻涌保利滨湖堂悦，140平的4房，是否可以出手？或者广叔有好的建议楼盘给我，感谢

回答：你好，保利滨湖堂悦可以买，另外可以看下万科珠江东岸、信鸿熙岸花园、恒大滨江左岸

提问：无锡有个复式公寓商住的。另外有套洋房全款，洋房位置一般后期会转手，现在无锡看的市政府板块，融创的盘32000，他家值得入手吗，就在纠结入手这边核心区域，还是科学城或者新塘，有什么潜力大的新房推荐吗，老师，新塘不限购，感觉底子弱，还跌了就担心后期，因为之前经济问题，买了南沙湾板块就考虑灵山岛在入一套还是科学城新塘问题有点多

回答：你好，无锡的公寓可以出手，公寓一直不建议。我建议考虑科学城：万科新里程、雅居乐富春山居、新福港鼎峰

提问：广叔你好，现有南山水木华庭一套三房，总价850万，还有200多万贷款，年收入80w左右。小孩4岁，准备考虑换学位房。水木华庭现有育才龙珠学校和南外桃源中学，不知道将来还有多少上涨空间？近期好学位房涨价幅度较大，现在换房补差价较大，想咨询一下是继续持有水木华庭过段时间换？还是直接换南山、福田的学位房？如果要近期换房，福田、南山3房的学位房有哪些推荐？希望能兼顾投资和小孩上学，目标价位1100w左右，感谢～

回答：你好，水木华庭对口的学校在西丽版块还行，在南山区属于第三梯队。投资+自住，可以关注诺德国际鼎太风华雷圳这些网红盘多淘淘笋 1000万以上首选南山，福田关注CBD 香蜜湖板块

提问：广叔你好，可凑子弹140，在武汉已有一套房，目前在深圳龙华附近上班，请问是在龙华中心区买房龄较大（2005年前后）的楼盘（如世纪春城，锦绣江南等），还是买龙岗中心城，大运城那边次新盘？考虑自住+小孩上小学，未来5-8年可能回武汉，房子总价预算400万以内。感觉大运那边较为偏远，或者有无其他建议，谢谢。

回答：你好，深圳是个多山，以点发展成面积的多中心城市龙华，龙岗，光明，坪山都属于次中心其中龙华位置最好，不但有内在需求，还有福田的外益龙华中心围绕北站而建设，红山单价太高，老城区工业厂房，城中村又太多唯有上塘片区，单价适中，同时又兼顾了，地铁，学区，地王，等各种要素大部分刚需或则刚改都能上车龙岗中心城除了离市区远和没有热点可炒，龙中没什么硬伤。住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了不涨，龙中一切都好。不过我要悄悄告诉大家，龙岗已经开始跟涨了。很多房源上调了十到二十万，龙中，大运的房价都在涨，康城成交价已比去年上浮5个点。错过宝中，错过前海，再错过龙岗，刚需就真的无处可去了。

提问：广叔好，我在深圳，预算在300w左右，最多350w，目前看的预算内南山福田的房子都不太满意，我应该再淘一段时间还是先上车啊？或者如果扩大范围您有建议吗？目前宝安已经涨了很多了，罗湖又担心日渐衰落，不知道该不该选择。

回答：你好，先淘一段时间，反正房价已经涨起来了。不着急上车了，宝安虽然涨了很多，但长期依然没有问题，因为它目前配套确实不太成熟，区域板块还有很大发展空间。有发展空间，就有希望。万物之中，希望至美。投资房子，也是投资预期。罗湖不用担心日渐衰老，它本来就是这样。如果把城市发展比作个人成长，罗湖差不多迈入老年。

提问：700-1200 纯投资，如果在望京选有什么推荐呢？例如哪些小区？什么单价？几居？您推荐的小区里什么样的算笋盘呢？老破大和次新哪个优先呢？宝星国际这类的可以吗？

回答：整个望京，重心在望京SOHO。以广顺南北大街，北小河，望京东路为「望京内环」。中广怡景湾，金隅国际的问题比较接近，都是靠近望京桥，离望京中心有一段距离，离地铁比较远，适合日常开车。国风尚樾和星河明珠有点溢价，如果品质自住可以考虑，国风夹角位置，星河离地铁近点。宝星华庭属于理想标的，可以细淘

提问：你好广叔，我家里现金大约能凑180w，年入税后70~80，无贷款记录。之前买在老家二线城市，老婆在老家工作稳定，家人小孩目前都没有打算接来深圳。如果未来个人发展还行的话，也还是想把小孩接到身边来的，但也略担心公司和自己的前景。拜读了您之前的文章，也想在西边这一带买套总价500~600w的，不然觉得可惜了房票，另外也觉得奋斗这么多年，没在深圳买房对自己没个交代。想买新房但都只有大户型，买二手又觉得各类费用不划算。感觉自己对房产投资的认知和意识还有待提升，还望点拨点拨，也请推荐些楼盘，感谢

回答：你好，非常认同你的观点。普通人参与城市发展红利的唯一方式只有买房。年收入再高，如果不加以房产投资的理财方式为羽翼，在房本位的财富分配模式面前，是大概率会一败涂地的。不买房，再好的城市，再好的工作，再舒服的生活模式，你都是过客。性价比高的新盘都是稀缺资源，靠关系和运气才能拿下。 2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）：沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）；金融街华发融御首府（热点片区、大品牌）；电建洺悦府（热点片区、大品牌）；宏发万悦山（热点片区）；二手房重点是淘笋，二手税费可以通过一些方法免除。关注碧海西乡沙井等推荐的板块，地铁沿线的次新盘。

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