滨江凶猛:拿下首个百亿地块,逆势加杠杆扩张

滨江集团（002244.SZ，简称“滨江”）在杭州大本营，拿下自成立以来的首个百亿地块。

7月31日，备受关注的杭政储出（2020）48号地块（简称“文晖三芒星地块”），锁定在107.38亿元成交。

在与融信中国、绿城中国、融创中国等23家房企历时2个多小时、82轮竞价后，滨江胜出。

值得一提的是，文晖三芒星地块是今年以来杭州成交价格最高的地块，也是杭州史上价格第三高的百亿地块。

截至目前，杭州成交价过百亿的地块共计5个。不过，该块地21.77%的溢价率，在5个百亿地块中并不算高，仅排在第四位。

根据土地出让公告，文晖三芒星地块由三宗子地块组成，可建面积29.85万平方米，未来商品住房销售精装均价不高于51700元/平方米（装修标准4500元/平方米）。按照初步测算，项目可售货值或能达到150亿元。

成交当天，滨江就挂出红色背景的拿地海报以示庆祝，上写“致敬杭州、感恩时代、乘风破浪”。

重仓杭州

在杭州，滨江与绿城中国齐名。时代周报记者根据滨江公告梳理发现，今年以来滨江在杭州积极拿地。

（滨江截至目前拿地汇总）

截至目前，该公司共计获得的18块地中，12个集中在杭州。总计506.4亿元的拿地总金额中，杭州占比近80%。

有意思的是，除了1月17日和4月17日拿下的地块之外，其余在杭州所拿地块溢价率皆在21.4%—29.9%的区间之内。

杭州也是滨江的重要业绩贡献地。

根据住在杭州网数据显示，滨江上半年完成销售额547亿元，其中大本营杭州以网签金额156.1亿元和178.5亿元，分别位列杭州地区销售权益榜和操盘榜第一名。

杭州也是市场热点城市之一，处在量价齐涨的状态。

根据《中国指数研究院300城市土地市场交易年报》，2015年至2019年，杭州土地出让金额分别为638.2亿元、1612.9亿元、2190亿元、2442.9亿元和2764.7亿元，在全国城市总金额排名中一路从第7位、第3位、第2位，直至提升到过去两年里的第一位。

今年上半年，杭州仍以1527.51亿元的出让总金额居全国第一位。

在价格上，从6月国家统计局公布的70个大中城市价格变动情况看，杭州新房价格环比上涨1.2%，超过热门城市深圳的0.8%。二手房方面，杭州环比涨幅1%，居前列。

据时代周报记者了解，在滨江今年土储规划中，来自杭州、浙江省其他城市和省外的占比约为5:3:2。明年的比例则希望调整为4:3:3，重点是浙江、江苏和广东省以及杭州市。

逆势加杠杆

5月15日，滨江年度股东大会上，董事长戚金兴定义2020年为公司的腾飞年，也感慨杭州土地市场竞争之激烈，是他从业28年来前所未见。

另据克而瑞《2020年1—7月中国房地产企业新增土地TOP100》显示，滨江土地新增货值达1285.2亿元，排第13位。

2017年是滨江在销售规模上发力的起始年，当年销售金额为615亿元。2019年首度冲破千亿，到1120亿元。

而2017年起也是金融去杠杆的大环境，戚金兴也坚定认为，滨江逆势加杠杆完全是在安全可控范围内。

2019年，他曾对时代周报记者解释称，滨江之所以能够加杠杆在于之前实施“两保持两下降”——保持现金流和销售量、降低贷款与负债。这为公司日后在规模发展上腾挪了空间。

值得一提的是，不同于绝大多数房企，滨江在规模扩大的同时，综合融资成本处在不断下降的通道。2017年至2019年分别为6%、5.8%和5.6%。2019年末扣除预收款后的有效负债率仅为39.82%，远低于行业平均水平。

“现在不是跟以前以前一样靠胆子的赌博式发展，而是更看重能力。”今年5月，戚金兴回应时代周报记者称。

据时代周报记者了解，本次拿下的百亿地块，滨江未来将引入其他开发商进行合作开发。

合作开发，也是滨江的开发特点之一。

在今年滨江竞得的土地公告中，都会提示“鉴于未来公司可能就项目引入合作者,公司在项目中所占权益比例可能发生变化。”

体现在财报上，滨江“小股操盘”的模式有不错的利润收益。并表的合作项目少数股东权益从2017年的20.81亿元上升至2019年的58.45亿元。

来源：时代周刊

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