青岛那么多个城市副中心 到底哪个能率先成1.0?

在《五环之歌》火爆全国时，歌中所唱出的四环、五环概念，也向外地人展示出了北京城的发展轨迹。以天安门为中心，以交通道路为线，一环一环的向外辐射发展，终成现在的环状布局。

上海也是如此，单看这密密麻麻的交通线分布，中心交汇处，便是上海如今最繁华的人民广场一带。

一座城市最优质的资源、最成熟的配套，总是集中在中心发展最完善的片区；而随着中心人口密度的增加，各类配套和资源也相继向外扩张分布，组团式或环状的城市格局也顺此而出。这一点，从北京和上海的城市布局便可获悉。

但对于以海起家的青岛来说，这种中心外溢式的环状布局却发展受限。

青岛沿海发展，最先聚集起人气的，自然是南侧沿海一线。是以在青岛的城市发展中，市南一带成为青岛最先发展成熟起来的中心城区，市政府也坐立于此；自此之后，发展扩散，由于海山等地域限制和历史发展规划等因素，向北、向东则成为城市行进的大方向，主城区与郊区的界限也就愈加明显了起来。

而如今，放眼青岛全貌，似乎除了市南外，成熟的市中心无出其右；但若仅靠市南一区，又对青岛的大格局发展带动有限。在2016年批复的《青岛市城市总体规划(2011-2020)》中，青岛的城市发展提出了副中心的新思路。

来源：青岛市自然资源和规划局

城市副中心概念的提起，即是为青岛在市南一个城市中心的基础上，发展崂山、李沧、城阳、辛安及青岛湾老城区等为城市副中心，多点发展聚合，全面带动青岛城市格局的起步。

综合来看，崂山和李沧作为青岛的主城区之一，配套和发展可以说仅次于青岛的市中心区域、却要高于郊区不少，所以两地建设城市副中心，在发展商务办公、金融商业、服务管理等方向具有一定的优势；青岛湾老城区位于市南，包括中山路、火车站以及邮轮母港板块，未来规划上将以文化旅游、交通集散等发展方向为主，所以在建设上以保留原风貌为主，并改善交通条件、注入新的机遇，“复兴”也成了青岛湾老城区的主题。而城阳和辛安，一个是独立城区，一个是新区的副中心，两地一东一西、隔胶州湾相望；由于地处近郊，却拥有城市副中心的定位，所以两地在未来上都描绘出了无限的潜力，这一定位也成了两地楼市宣传的新招牌。

但蓝图勾画出来，落实又有几分把握呢？

先看城阳。城阳接壤李沧，凭借陆域分布以及交通动脉接驳，与主城区往来无间；此外，城阳地处大青岛北部区域，又拥有北都心的定位。两项优势让城阳既有近郊区的宜居性又有未来的发展潜力，城阳也逐渐成为购房者的青睐之一。加之共有产权政策，城阳楼市火爆一时；但随着银保监局的介入，政策渐有调整。

来源：网络

城阳本身的配套和发展在近郊区中已见成绩，房价水平也较李沧有不少的优势，所以即便现阶段的城阳房价线有所上升，均价依旧维持在1.5万元/㎡上下，房价整体低于西海岸新区，所以“刚需圣地”的名号也日渐向城阳倾斜；且年底将开通的地铁1号线北段将更加密切城阳与主城区间的联系，城阳楼市当下的火热也并非虚火。综合来看，城阳的未来是向上的，但是前阶段在政策的引导下购房需求已逐渐释放至高点，有业内人士称城阳已透支了下半年的购房需求；再者，地铁红利惠及的片区有限，楼盘所打出的“地铁盘”称号也需仔细辨认；最后，便是副中心、北都心等定位，都需要不短的时间来落实，若是单纯冲着未来的名号去买房，需要打好算盘。

再一个便是辛安。辛安片区位于西海岸新区的老黄岛地界，紧邻隧道口的安子片区。但与生活圈成熟的安子片区相比，辛安片区现阶段的配套也仅供日常生活，暂无新兴的大型配套建成；且现阶段的辛安片区内尚有不少流动人口聚集，加之间有大型货车或集装车等运输，片区环境和治理有待改善。

不过，除了已有的副中心规划定位外，交通红利是该片区起步的一大关键。最近正在论证研究的第二条海底隧道，接口便落在了辛安片区内；若按照以往第一条隧道口所在的安子片区的成长经历来说，辛安片区的未来也或将不同。此外，地铁是该片区聚集人气的最大优势。目前已规划有地铁2、6、12号线在辛安片区接通，交通的改善成为辛安起步的基础；再配合上本地的澳柯玛等工业园区，人口聚集效应明显，生活需求增加，各项配套也将有新的发展机会。就目前来看，辛安片区内新房项目在西海岸新区中占比较少，且售价在老黄岛一带偏低，人气和红利较为稀缺。而副中心的定位或许能为辛安带来一时的火花，但若要真正配得上“副中心”的定位，还需要较长的建设时间。

与此同时，两地间的拆迁工程也是影响两地成为副中心的关键。城阳区面积广大，东西部、南北间的片区发展不平衡，部分片区的村庄居多；而辛安则是老居民区、村庄和传统的工业厂房占比过半。落后的风貌成为两地成为副中心的桎梏，但拆迁工程的繁琐，又非一时之间就可完成。所以即便片区未来定位各种“心”，还是要看它建设落实的进度，买房也是如此。

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