房地产市场调控趋严 7月全国土地市场热度下降

来源：智能家居时间：2020-08-10 09:06

来源：华夏时报

最近，房地产市场调控趋严，中央重提“房住不炒”，多地也出台了更严格的调控政策。7月份以来，土地市场热度有所下降，包括成交面积、成交单价、成交楼面价均有所下调，部分城市房地产预期重回理性。

全国土地市场降温明显

7月份，无论是从成交规模、成交价格来看，土地市场降温明显。来自克而瑞的数据显示，截止至7月29日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为19624万平方米，环比下降24.3%；经营性土地幅数共计成交3276幅，环比下降20.6%；土地成交总金额为5603亿元，较上月下降了27.8%。成交单价方面，杭州、宁波等热点城市优质地块供应显著减少的影响下，7月平均楼板价有所下降，为2855元/平方米，较6月份下滑了4.6%。

市场热度方面，7月成交溢价率延续6月下降趋势，降至15.5%，环比减少0.8百分点。各能级城市基本一致，溢价率均在12%以上，从环比来看，呈现一线热度上涨、二线下降、三四线持平的格局。一线整体溢价率为14.6%，北京、上海市场热度尤为高涨，溢价率均高达20%。

土地流拍方面，以重点监测的城市来看，流拍率有所下滑，7月环比6月下降2.1个百分点至8%，分城市来看，不乏广州、常州、惠州等热点城市；从流拍地块特征来看，这些地块或位于远郊区县，配套欠缺，或是商办地块，房企青睐度不高，最终遭遇流拍。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，从目前的高价地块来看，基本都是一二线核心城市的优质地块，而三四线城市以及部分一二线城市的偏远地块流拍率依然不低。优质高价地块本身的抗风险能力相对较强，虽然也存在未来去化风险，但相比之下风险相对可控，收益相对可期。房企整体拿地的谨慎度在提升，拿地的价值判断逻辑更偏于保守。

北京、上海地市成交火热

虽然全国整体土地市场走低，但一线城市中的上海、北京成交量依然火热，广州土地成交数量不少，7月有16宗地块成交，但整体溢价率不高。仅深圳土地市场偏冷，仅成交一宗商办用地。一线城市尤其是北京、上海，仍然是房企竞逐的焦点。

上海是一线城市中成交量最高的城市，成交23宗地，成交建筑面积共计187万平方米。其中，曾经陷入“围标事件”中的虹口区嘉兴路地块再次出现在拍卖场，这次的地块依然抢手，经过187轮竞标，最终被招商蛇口以44亿元的总价拍下，成交总价比上次高出近10亿元，成交楼板价高达81089元/平方米，溢价率达28.4%；华侨城竞得浦东唐镇稀缺宅地，总价为50亿元，楼面价4.42 万元/平方米，溢价率19.07%。

北京7月份土地市场热度走高，成交规模有所回升，一改6月低迷的态势，7月共成交了6宗地。7月22日，丰台大瓦窑2宗综合用地（含住宅）成交，成交价达77.6亿元，分别由首创、远洋+城建拿地，楼面价分别为43868元/㎡、51000元/㎡，房子建成后的单价预计可以达到7万+、8万+。7月14日，房山稻田地块公开出让，8家房企或联合体参与竞拍，经过108轮叫价之后，被中海以40亿元的价格拿下，溢价率达到41.3%，楼面价达到了35420元/平米。

为什么北京、上海的土地仍然抢手呢？诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉《华夏时报》记者，疫情后，当前的金融环境相对较为宽松，房企融资环境有所缓和，迎来融资的窗口期。房企资金环境相对改善，另外受到疫情影响，房企之前拿地不足，当前适时增加一线城市的土储为下半年做准备。

多地楼市调控收紧

今年以来，面对经济下行压力，政府仍然保持着房地产调控定力，坚守“限购”“限贷”等调控底线。7月30日，中央政治局会议再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”调控基调保持不变。

3月以来，驻马店、广州、青岛、乐山、宝鸡、济南、海宁等多个城市出台的涉及放松限购、限贷等方面的政策均被撤回，以稳定市场为预期，保障房地产市场的平稳运行。

近期，部分城市房地产市场出现过热的情况，为了市场的平稳健康发展，南京、东莞、杭州、宁波、郑州、内蒙古、深圳六地加码了楼市调控力度，严格落实“房住不炒”。多地从供应端发力，减少优质土地入市数量，部分城市市场预期逐渐理性回归。

陈霄表示，当前一些热点城市土地市场热度较高，但预计热度不会一直维持，市场逐渐会恢复到平稳期。

中国指数研究院分析，2020年新冠肺炎疫情的冲击，各城市经济下行压力加大，地方政府推地意愿相对较强，一二线热点城市优质地块也将继续放量，随着推地节奏加快，房企拿地将趋于理性。受政策环境影响和土地供应力度不断增加，长三角、珠三角内城市将继续成为热点关注地区。