高端产品失声 回归刚需的李沧 下半年能"浪起来"吗?

2020年过半，转眼已经到了8月。今年青岛的市场出现不少新盘，市场也有了很大的变化。

有两个比较明显的特征：

主城的供应量上来了，基本上都是中高端产品，改善市场进一步扩充。

郊区楼市参差不齐，楼市分化特征越发明显。上半年借力政策东风，城阳逆市改命，成交量几乎与西海岸不相上下。但即墨、胶州就没有那么幸运了，仿佛按下了暂停键。

提到主城，不难看出，青岛楼市开始走向一个由高端改善住宅引导的市场，大面积与豪宅化趋势明显。这种趋势，从市南、崂山开始向着市北、李沧传递。

今年对于青岛来说，是一个改善大年，新入市的项目几乎都是奔着提升区域居住档次来的，面积越做越大，浮山后以及新都心新房住宅产品中，100㎡以下的产品很难寻觅，120-140㎡之间甚至更大的面积段正在逐步上升，这也进一步挤压了刚需的空间。

相比之下，李沧楼市在高端产品方面，给人的存在感并不高。说到底，作为曾经的刚需区域，李沧的目标客群对价格的敏感度要高于产品。

具体到板块来说，沧口与十梅庵是最受刚需关注的区域，努力“垫垫脚”就能够得上。而李村及世园板块起点比较高，房价则并没有那么“友好”。特别是主打宜居品质的世园板块，是李沧房价的带头羊，这里不乏万科红郡、中海玫瑰庭院、绿城玫瑰园等高端项目。但随着世园板块库存清盘，整个李沧在高端项目上是缺失的，再加上新房数量少，这种缺失的状态始终没有得到改善。

其实也并非没有产品试水。但将高端产品放置在刚需区域，很有可能面临去化难的尴尬局面。说到这儿就不得不提到青岛首个“第四代”住宅项目了，前卫的空中花园设计，李沧核心区位的配套，但这个项目的去化一塌糊涂。说到原因，一方面是人们对这种新产品认可度低，另一方面价格太高。虽然项目对外释放的价格是2.6万起，但网上备案价却高达3万/㎡。所以说，这个项目跟李沧的客户需求和购买实力是有错位的。

此外，一向开盘就清盘的东李某盘，6月份推出的115-145㎡高层大户型，在销售了两个月后仍有房源可售，虽然有品牌背书，但300万起步的高层，还是让不少人打起了退堂鼓。

种种迹象表明，即使李沧房价早已过了两万线，但高总价的新房仍有“消化不良”的风险。

近几年，李沧的新房供应主要来自几个老盘。不过近期悄无声息的李沧楼市开始有了动静，佳源、海信、城建在李沧的新项目都有了动作。加上前期在售的老盘，下半年李沧的“粮仓”足够过冬。十几个项目说少也不少，但仔细看看项目规划跟户型，会发现高端市场仍很稀缺。

佳源双子星城应该是下半年李沧楼市体量最大的项目，户型包含89-126㎡四个面积。从面积上就能看出，项目虎视眈眈盯着的是李沧乃至城阳的刚需客群。根据朋友圈的爆料，开盘价格不会高于2万/㎡，以这个价格，再加上7号线这个卖点，足够招揽不少客户。如今城阳共有产权已经提高了门槛，佳源双子星城或许会截流不少客户。

城建在十梅庵片区的土地储备真的很充足。近期推出了印象湾的升级版——青岛印象滟。规划的产品是洋房及小高层，容积率只有1.6，而且楼山河湿地公园从小区穿过，环境与居住舒适度自然没话说。最大亮点是紧邻的九年一贯制的重庆中路学校，对于李沧来说，优质的学校资源肯定是加分项。项目定位是刚需改善，但从面积上看，95-105-127㎡的产品，仍是以刚需为主打，如果价格更朴实一点的话，将会成为佳源双子星城最大竞争对手。

对于李沧的开发商来说，下半年得看清形势，也要找准定位。不排除有个别项目提价销售，但对于在李沧没有根基的新项目来说，市场跟客户的接受度更重要。如果一味求利润，就可能走入高端看不上，刚需买不起的尴尬境地。降低门槛，让李沧的楼市更稳妥些。

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