东莞楼市:怎样判别一个好板块的标准?主要这些方面来看

来源：智能家居时间：2020-08-14 23:33

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔！纯投资的，300万左右，有名额。请问一下黄江富基云山湖境、大朗安华香蜜松湖、寮步的源悦、沙田融创云玺湾、大岭山万科汉邦松湖半岛、虎门华侨城，哪个好。

回答：你好。建议首选岭山万科汉邦松湖半岛，次选虎门华侨城，再次大朗安华香蜜松湖

提问：房叔您好！东莞有两套，一套在供，月供9000.一套己供完（大岭山中惠沁林山庄房龄长，2楼美墅，12年房龄预估值330万。）1.东莞2房票首付3成，新圳1房票首付3成，广州1房票首付3成。2.子弹：250万十卖沁林这套共550，保守年入2O0一3O0万，开支30万。3.意向入2套（也可卖掉沁林山庄的这套，目前是否是最佳时机）。4.想在东莞入一套，环松山湖松湖半岛，长安江南大镜，南城万象府哪个更适合。另虎门华侨城价格低些，也可以帮评估下。5.深圳需摇号待等机会，帮推荐下龙岗，沙井，和光明的楼盘。6.广州，黄埔科学城和南沙，增城新塘帮推荐下合适楼盘。以上帮分析入2套是否适合，及怎样选区域合适。

回答：你好。中惠沁林山庄配套欠缺，可出手置换。1、现在可出手中惠沁林山庄。2、我的看法：万象府>江南大镜>松湖半岛>虎门华侨城。3、沙井看下海岸城，光明看下中海寰宇时代，龙岗看下颐翠名庭。4、黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。新塘：保利东江首府、锦绣新天地、力诚凯怡湾。南沙：越秀滨海珺城、叠翠峰、南沙保利城。我的建议，如果有深圳和广州房票，可以入两套，一套深圳沙井或光明打新，另一套广州黄埔科学城。

提问：广叔，您好，在东莞南城金域华府SD买了一套二手2房自住，老家江西赣州龙南买了一套房全款结清，老家那边不常回去，想把老家房子卖掉，在这边再买一套作为投资，如买完SF可有100左右，但是近期老家县升市，一直在纠结，想请你这边给个建议，谢谢。

回答：你好。县升市是对房子有一定的利好，可以观望观望，但是长期来看，缺少产业和人口流入的城市，投资的潜力都不大。

提问：广叔你好，请教一下：手中有一套盐田沙头角海天一色84平小三房，面临海滨栈道，背临盐田外国语小学，想考虑置换，再置换需要首付5成。盐田地铁也快要通了，新闻报道盐田盐田智慧城市项目，腾讯、华为、平安三方联合中标，您看这种沙头角的学区房一线海景房是2020年出手还是2021年出手比较合适？

回答：你好，地铁才是实打实的利好，其他都是假大空，即使不空，也不知道何时才能落地。海天一色主要是有点楼龄了，深圳这个城市，如果有得选择一定是买新不买旧。何时置换，要看您的置换标的物，哪个成长性会更好，否则赶早不赶晚。

提问：广叔好，坐标广州，本人父母在湛江吴川有套金牛小区职工房（三房一厅毛坯已闲置8年），而后在吴川第一城供一套，现在看中增城惠百氏及周周边的房（刚需），因第一城父母要住所以想卖掉职工房加上手上的钱弄个首期。但父母亲戚有人反对觉得好好的一套房以后算是祖业卖了去供两百万的房不值（我说了这地段以后能升到4万他们不信，说全国和吴川、湛江房价都在降），说应该用点钱装修金牛再租出去，你是我房产投资的启蒙，我想把你的回答给他们看看。

回答：你好，1.你在广州，未来是否打算在广州长期工作生活，如果是，那你买房是必选项。2.湛江发展潜力来说是不能和广州相比的，广州基本面更好，也就决定了未来房子的价值，其次湛江你父母的职工房升值能力也是有限的，这种福利房你可以看看这么多年升值了多少，而且租房来说，什么时候租到100万，买房核心是房子的升值。3. 广州增城是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。未来地铁贯通去主城区非常便捷。4.一线城市房价在全国还是领涨作用，最后买房也需要根据资金情况来合理买入，如果首付月供都可以承受得了就可以。

给你一点建议：房价趋势下跌时，先卖房，再买房；房价趋势上涨时，先买房，再卖房；多和拥有多套房的人讨论房产，他们经验更丰富，少听没房的人的建议；

提问：广叔好，坐标珠海，为了工作方便，18年在中山坦洲，即珠海边界处入手一套房，无贷款。目前刚生了孩子，剩余子弹90。方案一：入手珠海金湾航空新城，那边有航空新城小学和广东实验中学金湾学校，还有广东人民医院金湾医院，感觉小孩子教育和父母养老都比较靠谱，但金湾现在发展一般，尽人口量增速慢，相同的房价，投资不是很理想。方案二：目前坦洲房价不高，继续入手坦洲。等小孩子3岁以后再考虑学区房问题。方案三：落户深圳，买入沙井二手房。方案四：东莞松山湖附近，考虑大岭山。谢谢广叔，祝平安健康～～

回答：你好，首选方案三大湾区首选深圳次选广州其他打着城市打着大湾区旗号的都是为了买房，伪概念。真正有长远价值的只有广深2城，其他城市多是配角，虽然可能会被产业调整闪腰。东莞和佛山属于广东省内的投资第二梯队，属于临深临广的环一线城市中比较争气的，自己产业。但是长远还是要看产业导入能力，如果同样还是以现在密集制造业为主，未来潜力也不大。惠州和珠海已是闻讯赶来投资大湾区的入坑标配了。

提问：广叔欠好，己有一套还完贷款。怎么样可以贷到二套首付，且能进楼市

回答：你好，你的问题其实就是房产如何裂变，1套变2套。简单来讲，就是你吧全款房进行抵押融资，一般可以抵押7成，为了避免首付贷嫌疑，最好购房人和抵押人不要是同一个人。

提问：你好广叔，河南郑州的，夫妻双方都有过贷款记录，深圳只能5成首付，预算300～400，置业选择时不知道该不该考虑教育因素，因为孩子已经小学，转学是个问题，而且河南跟广东都没有什么优势？具体标的还没选择好，区域上纠结选宝安，龙岗，还是坪山？抛开教育因素，投资的成分占主要。垦请拨雾见云，感谢！

回答：你好，1、深圳金融宽松，全款抵押可以做到首付3成，只要你月供OK，是可以放大杠杆来选择。2、带中上学位的房在横盘期表现会更好，至于标的会综合考虑你的投资时长，是否考虑其他因素。3、投资是个性化的，区位推荐还得看自己情况，建议可以找我们做进一步咨询我对教育的理解可能和你会略微有点差异，城市会大于所谓的升学率。

提问：你好广叔，我目前在深圳南山上班，我在北京东城区有一套房子但是是老破小，带学区的。现在想把北京的房子卖了换到深圳来，卖掉的话可以到手360w左右吧，我现在的月收入也还不错，请问一下我这样的操作正确吗？

回答：你好，如果在北京如果有自住房的话，第2套当然可以置换。东城区的学区老破小，这一波下来涨幅还不到一倍，加上北京一直推行大学区，短期也算到顶了。我一直都认为，如果家庭资产足够的话，北京和深圳，这最有价值的两个一线城市，各配置一套是最安全的。

提问：广叔您好。我把我在布吉的房子已经卖了，到手了130万左右，我在龙岗有一套自住，还有一套是去年刚买入的学位房，现在就想拿手上的130万来做个投资，我们家这么多年一直都是住在龙岗，其它地方又不熟，看了下也只有龙岗和坪山买得起，广叔您的意见如何？感谢！

回答：你好，作为纯投资考虑，龙岗坪山我一直都不建议。给你几个意见：稳健型，购买罗湖带好学位的一房，比如螺岭学位或者深小学位。暴击型，可以关注碧海片区，需要淘一淘。长线型，可以关注沙井和光明沿地铁线附近的小房子。

提问：你好广叔，请教一下，本人目前深户未婚，自己名下福田有一套房产，但同时还与父母分别持有另一套福田房产的五成份额，上述两套均为住宅，因本人想在婚前在深圳西部再投资一套住宅，请问是否可以先将名下全部房产登记转让给父母（类似近亲属之间无偿赠予之类），以此来腾出本人的房票，不知这种方式是否可行，转让成本如何，谢谢解答。

回答：你好，深圳房价为何不会降，因为还有大把像你这样优秀的单身姑娘撑起半边天。赠予，都必须是红本在手才行，夫妻之间赠予免税，直系亲属赠予可以只交契税，还可以是三价合一前的登记价交契税。

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