解局 | 雅生活并表中民物业后的中报悲喜

来源：智能家居时间：2020-08-21 08:13

观点地产网 中报放榜，雅生活股价应声下跌，截至收盘跌1.4%，报42.4港元。

市场有声音觉得，投资者对这只物业股期望太高了，交出来的业绩并不算差。

中报显示，上半年，雅生活录得收入为40.02亿元，较去年同期增长78.5%；录得毛利为12.75亿元，同比增长53.8%；股东应占利润为7.58亿元，同比增长40%；每股基本盈利为0.57元。

面积规模方面，截至2020年6月30日，雅生活服务在管面积及合约面积分别为3.53亿平方米及4.91亿平方米。含参股公司及咨询顾问面积，其在管面积及合约面积分别突破5亿平方米及6亿平方米。

看起来，基本面一片向好。然而，资本市场喜欢的是确定性和增长预测。

有投资者称，相比其他物业股龙头，雅生活的“靠山”并不算非常强大而稳定，对未来成长性存疑。

为化解市场疑虑，事实上，这几年雅生活在向外扩张的动作并不算少，最轰动的一次是吞下了中民物业60%股权。

这场2019开始进行的收购，鉴于收购进展状况，最终并表反映在了2020年中报里。

并表中民物业“成败”

解读雅生活半年报，通过中民物业这把钥匙或许会看得清晰一些。

并表中民物业之后，可以窥见对雅生活产生了“牵一发而动全身”的改变，不管是营收、盈利、面积还是业态组合等纬度。

正如地产公司比拼销售规模，物业公司也乐于比拼面积规模。从数据上看，过去半年雅生活管理的面积得到跃升，截至2020年6月30日，总在管面积为3.53亿平方米，较去年末1.77亿平方米增加100.1%。

其中，除新增接管雅居乐集团开发的项目320万平方米，以及来自绿地控股(600606,股吧)的140万平方米，比重更大的是来自第三方项目贡献的新增在管面积1.72亿平方米。

1.72亿平方米中，收购中民物业贡献的在管面积就占了1.59亿平方米。几乎可以说，收购中民物业这一单，撑起了雅生活上半年的面积增长。

这也使得雅生活来自第三方的面积占比迅速提升，截至上半年3.53亿平方米总在管面积中，来自雅居乐集团、绿地控股的面积占比为16.1%、2.8%，来自第三方物业开发商的面积占比则由去年末的64.7%提升至81.1%。

同时，这也使得雅生活的业态结构产生了质变。截至上半年，雅生活在管面积中住宅类业态占比为41%，非住宅类占比为59%——有趣的是，这与去年末的业态结构全然相反。去年末，住宅业态与非住宅业态占比分别为58.9%：41.1%。

非宅业态占比增加，主要是因为收购中民物业所带来的公共建筑类项目占比增加。

截至上半年，雅生活非住宅类包括商业及综合体、公共建筑，其中公建类项目占比从去年的35%提升至接近45%。

有分析师在接受观点地产新媒体采访时表示，雅生活在当日投资者会议上披露，在上半年近40亿、同比增长78.5%的整体营收里，中民物业并表带来的收入占比为11亿元。若剔除中民物业并表的影响，实则雅生活原有业务在上半年录得28.9亿元，相比去年同期22亿元增长不到三成。

从财报里，可以看到各项数据因中民物业的并表而带来整体上扬。然而，光鲜的背后也会有一些代价与疼痛。

上半年，雅生活毛利率水平为31.9%，相比2019年同期37%下降5.1个百分点。主要有两部分原因，其一是中民物业等股权合作企业带来的无形资产摊销影响，若剔除这方面影响，核心毛利率为33.1%。

其二，收入结构变化带来的盈利水平变化，由于中民物业主要是公建业态为主，采取市场化的竞争策略，毛利水平为市场水平。在占大头的物业管理服务方面，上半年毛利率为21.9%，较去年同期下降4.7个百分点，若剔除中民物业等股权合作企影响，核心毛利率为23.8%。

净利率同样如此，截至上半年，雅生活净利润率为21.8%，同比下降3.6个百分点，若剔除并购影响，整体净利润率同比提升0.7%至26.1%。

城市服务与H股全流通

除了进行外拓，看起来雅生活也在寻找内生动力。

今年上半年，雅生活服务拟更名为雅生活智慧城市服务股份有限公司，同时设立第5个业务板块即城市服务，将城市智慧服务纳入重要业务板块之一。

半年报中，雅生活称，此次更名是为了更好地反映集团未来业务发展方向，有助尽早在城市服务板块确立领先地位。

据观点地产新媒体了解，城市服务对于物业公司来说是一次业务边界的拓展，将住宅转向非住宅，将社区管理转向公共管理。

今年以来，已有不少物业公司在城市服务上“大动干戈”，如万科物业成立合资公司为厦门鼓浪屿全岛提供整合运营服务；龙湖智慧服务以城陵矶新港区为起点，聚焦“港产城”积极探索城市服务创新模式。

不止是项目层面，诸如保利物业更名并增加公共服务等相关经营范围，碧桂园服务集团首席市场官汪英武则在2020博鳌房地产论坛的直播间中，表示城市服务业务将成为碧桂园服务的重大战略。

市场前景大、发展空间广阔是物业公司纷纷扎进城市服务领域的重要原因，雅生活主席黄奉潮就曾表示，在中国，城市服务是一个超万亿的蓝海，业务量非常大，雅生活将借此全面进入到城市综合服务，把服务渗透到每个城市的每个角落。

虽然目前雅生活在城市服务上的布局相对滞后，但有投资者告诉观点地产新媒体，在当天投资者会议上，雅生活管理层透露，按照目前锁定业务，预计2021年城市服务板块收入将占到总收入10%。

未来三年，即到2023年，希望这一业务占比能够达到30%。

该人士称，目前雅生活进入和开展城市服务领域，更多是采取收购现有标的公司，从而接手好的管理模式和资源。

通过各类收购方式和业务组合的排布，雅生活也向资本市场给出了一个增长指引。

据透露，在管面积方面，预计在2021年会达到4.7亿平方米，2022年则将达到5.4亿平方米。这背后源于两大股东稳定的面积提供，以及每年6000万平米左右的第三方面积拓展。

另据观点地产新媒体查阅，截至今年上半年，雅生活已使用约29.37亿元上市募集资金。据了解，2018年成功在港交所上市时，雅生活发行333，334，000股新H股，剔除相关开支后，所得款项净额约39.59亿港元，等同人民币31.99亿元。

彼时，招股章程规定将上市募资约65%将用于选择性地把握战略投资及收购机会，而在去年8月，雅生活进一步将用于该部分用途的资金比例调整至85%，即约27.19亿元。

截至目前为止，雅生活已使用超九成募集资金，其中约26.18亿元均用于收购。除此之外，雅生活账面现金为48.82亿元，由于负债增加，资产负债率相比去年底增加近10个百分点。

雅生活为自己寻找的融资“后路”之一，是H股全流通。

今年7月1日，雅生活向证监会提交有关参加H股全流通及增发境外上市外资股的申请正式批准，获准将合计不超过公司9亿股内资股及非上市外资股转换为境外上市股份并于联交所上市；同时增发不超过8666.7万股境外上市外资股。

若获批额度全部增发，雅生活将募集超30亿港元资金帮助其开发新业务，这或许将成为雅生活开启下一次收购大单的资金池。

解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

（责任编辑：徐帅）

解局 | 雅生活并表中民物业后的中报悲喜

推荐资讯

小熊电器养生赛道迎收获期，细分市场展现产品潜力

红星美凯龙智能电器生活馆,进一步拓宽行业边界