捡漏“法拍房”,掌握核心点是关键,不是谁都能捡漏成功

来源：智能家居时间：2020-08-21 17:58

来源：盛京宅

继“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价快速上涨的通知》）之后，一些房价过高的城市相继出台了“限购令”，以缓解房价上涨的趋势。在这种情况下，价格相对较低且无限制购买的“司法拍卖房”吸引了越来越多的人们的注意。尽管劝阻购买司法拍卖房产的声音一直没有中断过，其主要原因还是在购买司法拍卖房产的风险上。其实，实际操作过程中只要抓住几个关键环节的重要点，购买这类房产的风险问题还是可以避免的。

顾名思义法拍房就是司法机关拍卖房产的简称。指法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，债权人申请法院将债务人名下房屋拍卖，用拍卖所得的价款偿还债务。如果想买法拍房，要注意哪些问题呢？

一、获取渠道

在正式开始在线拍卖之前，法院将至少提前30天通过已建立的在线拍卖平台发布拍卖公告。最高人民法院目前公布了七个司法拍卖平台，分别是淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网及中拍网、工商银行融e购、北京产权交易所。因此，如果有人说已经从其他渠道获得了法拍房，但没有在上述七个平台上找到，那么就应该警惕欺诈的可能性。

二、核实信息

参加拍卖之前，您必须逐字仔细阅读拍卖公告，尤其是以下五点：

1，是否限制购买

并非所有地区的法拍产都不限购！例如，在北京，广州，深圳，厦门和三亚等城市，当前的政策是，没有购房这个的竞拍人拍得房产后也不可以过户。所以因为个地政策的不同或者是随时发生的变换，在参拍钱最好向当地房产管理部门核实清楚。

2，购买金额及产权归属

在一些法拍房存在归属权共有的问题。法院拍卖的是指其中一个所有人的持有部分。在这种情况下，即使拍卖成功，因为只享受一定比例的房屋，所以不可能独立决定如何使用房屋，也没有权利独立决定出售房屋。简而言之，这种房产等到后将面临卖也不是，住也不是的风险。

3、隐性成本

首先，税收。法拍房有一个隐形成本很容易忽略-税款。税收是不包括在拍卖价格当中的中。不同城市对证拍房有不同的税费规定。例如，北京目前的政策是，所有地区和县只需要缴纳契税，而不是个人所得税和增值税。长沙的税费包括契税，个人税，增值税，土地增值税和其他附加费。此外，这些税费根据房屋的用途（住宅或非住宅等），买卖双方的身份（个人或企业），房屋大小，房产数量而有很大差异。在实际操作中，一般卖方税也是由买方承担的，但也不绝对，所以在拍卖前要注意看公告里是否有写明，税费全部由买家承担。

其次，房产也可能欠付物业，水，电和暖气费用。通常，法院会在公告中发表免责声明，要求投标人了解物业，水电，暖气等的付款状态，任何欠款将由买方承担。

最后，是否需要收取土地出让金？如果法拍房是经济适用房，或者土地的性质有划拨，则投标人必须承担土地出让金后才可以过户。

4、房屋状况

要了解拍卖财产中是否存在租赁关系，是否有人居住以及法院是否有责任腾房。这些情况将在拍卖公告中说明，但如果您想知道剩余租赁期限的长短，是否愿意搬家，租赁合同是否满足终止条件等，则应致电法院、法院辅拍机构电话进行咨询。以防万一，还必须实地看房：首先，可以直观地了解房屋的现状和周围的环境；其次，可以知道房子是否确实在居住，对方是否愿意退房，做到心中有数。考虑到以上问题，法拍房最好是毛坯。

5、落户与学位

在拍卖公告中，法院将声明不负责解决户籍问题。买方可以在拍卖前咨询法证拍卖机构，以了解卖方的户口是否已搬出。如果卖方已迁入户口，联系房屋所在辖区的派出所咨询，如果原户主不肯搬出，可否申请将原业主的户口“空挂”，再迁入自己的户口或者建新户。

至于学位问题，不同地区甚至不同社区都有不同的学位政策。例如，有的楼盘学位是有时间限制，过了时限就没有学位；再比有的配套学位是一次性的，只能原始业主使用，二手业主没有学位。当然这些都可以找学校和教育部门核实，难的是查学位是否被占用，一般只能从法拍房的户籍情况是否有适龄孩子、入户时间等判断，去居委或者学校询问也只能碰运气，因为在你没有买这个房子之前，学校、居委会是没有义务告诉你原业主学位使用情况的。因此，除非前期能确认法拍房的学位政策以及使用情况，否则不建议冲着学区而购买法拍房，风险太大。

三、尾款与贷款

在决定支付证拍房的尾款时，必须考虑贷款问题，万一银行不能如期房款或者拒绝贷款的问题。而购买者逾期无法支付尾款。法院将裁定重新拍卖。此时原买受人不得参加二次拍卖，且所交的保证金也不予退还。因此，在投标之前，请务必仔细阅读投标公告，准备资金，并预先审查材料，然后在获得明确答案后再参与投标，以避免盲目投标造成经济损失。