打好房地产去金融化攻坚战

  立秋刚过不久，凉意侵袭，一场房地产融资收紧风暴席卷而来。

  传得沸沸扬扬的融资新政被称为“345”规则，以2019年上半年财务数据为参考，设定了3道红线，4类风险级别和5%阶梯债务增速监管。

  最新的消息，监管部门在京与碧桂园、恒大、万科等部分企业座谈，听取意见，希望房企控制负债，不要继续快速加杠杆。近几日或有相关文件下发。

  不管下不下发文件，或者仅为窗口指导，房地产行业融资收缩的传导效应必将显现。房地产信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等都将受影响。

  这并不出人意外。为了对冲疫情影响促进经济复苏，上半年宏观政策综合运用了降准、降息、再贷款等手段，以促使市场流动性合理充裕。如今形势已经发生了变化。

  房企融资在7月份创新高。数据显示，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%；在经过4月份的零发行后，海外债连续三个月增长，7月发行规模508亿元，同比下降9.7%，环比增长30.6%。

  宽松的融资环境，带来了土地市场热度明显提升，热度超出预期，各地高价地频现，住宅成交价格也出现了反弹。

  更关键的是，种种迹象表明，宽松的流动性下，有些资金没有流到实体经济而是流到地产了。

  监管层已经观察到这一动向。所以两次高层会议喊话房地产，释放政策收紧信号，外加多个城市接连从需求端、土地供给端加码楼市调控。

  更多融资收紧的信号逐渐从银保监会、央行近期接二连三的动作中透露出来，比如严禁资金违规投向房地产，摸底线上消费贷款流入楼市情况。严防信贷资金违规流入房地产市场及控制房地产贷款流向成了现今的重要工作。

  上周末，银保监会主席郭树清在《求是》杂志上发表署名文章，其中，房地产泡沫被点名为威胁金融安全的最大"灰犀牛"。

  文章发出后不久，房地产融资新政随之而来。管控升级的方向不是针对限购、限贷等需求端，而是直接从行业上游入手，直接抓紧了房地产企业的金融端，堪称一次“外科手术”式的融资管控，给高负债高杠杆的房地产行业扩张模式戴上了紧箍咒。

  从这次针对房企融资的精准调控看来，目的是尽量在房地产领域去金融化，降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。

  融资环境的改变，将直接导致房地产行业底层逻辑改变，深刻影响行业的下一步走向。

  首先，1~7月表现超预期的土地市场将降温。左手融资，右手拿地，一进一出是房地产开发模式的关键。加杠杆成为不可能后，下半年房企会相应降低买地的规模。

  其次，减负债、去库存、抓促销，将成为大部分房企的主要工作。销售和融资是房企的生命线，当融资受到压制时，销售及回款的重要性提升。以价换量，有可能在楼市的“金九银十”出现。这也将促进下半年房地产市场的成交量的提高。

  再有，在政策的指引下，很多企业将会调整发展战略，"高负债、高杠杆、高周转"的发展模式或将逐渐退出。

  我们乐见这样的调整，也希望在国际环境日趋复杂、中美贸易摩擦不断升级、国内增速换挡转型调整处于关键期、经济下行压力较大的背景下，坚定决心，打好房地产去金融化和防范化解金融风险的攻坚战。

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