开发商降负债了，房价会降吗？

　　今年国家首次提出实施房地产金融审慎管理制度，其中一项要求是对房企融资的监管。

　　8月20日，住建部、央行依据“三道红线”触线情况，12家试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值，收紧房企融资。

　　在融资收紧之下，房企整体融资不妙。2020年一季度，50家典型上市房企的平均融资成本继续上升至7.13%。

　　房企融资方式无非是几种：银行贷款、上市、发债、海外融资、信托融资。

　　8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，开发商不同渠道的融资被收紧。

　　于是，一场轰轰烈烈的房企降负债潮已经到了。

　　对开发商来说，现阶段降负债是有必要的。2019年，50家上市代表房企净负债率均值为93.8%，其中有的开发商净负债率近200%，意味着如果你的净资产有100万，但借的钱却达到200万。

　　如果房企降负债，房价会降吗？

　　监管层收紧房企首要目的肯定不是为了降房价，而是为了防范房地产金融风险。中国楼市经过20年的发展，规模已非常庞大。2020年二季度末，房地产开发贷款余额11.97万亿元，这是开发商的银行贷款，当然开发商的融资不只这些，明的暗的还有很多。

　　所以，如果房企因还不上债而倒闭，不仅会影响购房者的利益，还会影响到金融稳定。

　　在增加社会总负债率方面，房企是主要“贡献”者。据社科院的数据，2020年一季度，实体经济杠杆率大幅攀升，从2019年末的245.4%升至259.3%，相当于欠下的钱需要2.6年不吃不喝才能还完。宏观杠杆率上升原因在于疫情之下，收入降低，借钱规模上升。

　　比如，利率下降了，信贷宽松了，居民贷款买房形成居民负债。房企借钱拿地、借钱开发形成企业负债。

　　如果房企降负债短期来说影响是多方面的。

　　1、对于有人口增量的核心城市来说，新房本来就供不应求。今年我们可以看出杭州、深圳、成都等城市出现的所谓“万人抢房“事件。本质上就是说明大量的购房者去追逐有限的房源。相当于在这些地方，房子是稀缺品，因为稀缺，所以需要摇号，需要限购。

　　新房因为限价，所以和二手房价形成了倒挂，在这里房子是可以涨，但不能涨。相当于股市里设置的涨跌幅，本来是可以涨更高，但因为有涨跌幅只能涨到10%，在大家都看好情绪下，虽然不能涨，但也不可能下跌。

　　2、对于人口持续流出，不享受中心城市人口辐射、人气低迷的三四线城市来说，开发商倒是有降价的可能。在降负债压力之下，开发商会加大销售和回款力度。为了尽快回笼资金，降价是很有可能的，特别小型房企，但他们不会和你说直接降低，而是打折扣。

　　3、房企降负债，加速强者恒强，弱者越弱的局面形成。那些规模大、信誉好、融资能力强的房企会笑到最后。而那些小型房企很可能被吞并或破产。我们买房时尽量挑那些资质好的企业，在买新房时注意看五证有没有齐全，以免房企因为资金问题停工，形成烂尾楼，影响自身利益。

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