校正激进长租公寓运营策略 资金监管或带来“阵痛”

来源：新京报 记者：张晓兰

业内人士建议，主管部门除了把握好政策推进节奏外，更为重要的是做好企业的甄别工作，分类监管。

自8月以来，长租公寓企业“暴雷”现象频发，成都、杭州等地也都纷纷出台租赁资金监管制度。那么，资金监管制度的出台，能否从根本上解决“高收低出”的问题？对于正规经营的公寓企业，是否会造成误伤？

在9月24日晚上新京报举办的“长租公寓频频暴雷，资金监管加速行业变局？”圆桌论坛上，业界人士表示，对微利、靠现金流周转的长租公寓企业而言，用交付保障金的方式来加强监管，尽管会起到规范行业发展的作用，但若是“急刹车、一刀切”也有可能会压垮一部分正规经营企业，因此建议主管部门除了把握好政策推进节奏外，更为重要的是做好企业的甄别工作，分类监管。

资金监管政策倒逼激进企业回归正轨

在巴乐兔研究院院长高萌看来，资金监管可分为两种情况：一是资金去向的监管，需要设立专用的账户，对存在高收低出，长收短付或租金贷的企业，将其租金放入专门账户，由银行进行第三方托管，来监督资金的去向；二是设置“风险保证金”，但不应“一刀切”，可根据风险评级的不同，对长租企业进行不同的风险保证金要求。

“特别是对于第一种情况来说，这是一整套系统工程，不仅是监督的过程，背后跟从业备案、信用体系都有较好的联动。如果只是监控资金流向，但企业没有备案，就无法知道资金从哪里收来的，这笔资金有没有风险，该不该监管，或者该如何去监管资金的走向。”高萌称。

高萌进一步表示，资金监管政策的出台，对正规经营企业，或初心向上的企业而言，短期可能会带来一些阵痛，但长期来说是好事。

“资金监管政策可以提高行业门槛，清除对行业产生负面影响的企业，保障行业的信誉；此外，可以校正此前较激进企业的相关做法和运营策略，将其拉回至正常轨道上，把重心回到运营和服务上。”高萌说。

高萌强调称，看好长租公寓行业的发展，就应该坚定不移地去做好运营和服务，

由此持续提升企业竞争力，这是企业长期发展必须面对的问题。从这一层意义上分析，资金监管政策除具有短期作用外，也有长期引导的效果。

解决“高收低出”，需靠组合拳体系保障

那么，资金监管制度的出台，能否从根本上解决“高收低出”的问题？业内对此各有看法。

高萌指出，资金监管制度，重点在于起到预警、督查和引导行业的作用，从根本上而言，不能解决“高收低出”的问题，“本质上，‘高收低出’是个有风险的市场行为，但‘高收低出’并不代表企业一定有预谋或一定会‘暴雷’”。 

“资金监管能否在根本上解决‘高收低出’的现象，仍存疑。”在乐乎公寓创始人CEO罗意看来，背后还需要一整套组合拳体系的保障，比如《住房租赁条例（征求意见稿）》中所要求的通过房屋网签备案系统进行备案等动作。

建议主管部门推行企业甄别与分类管理

事实上，9月7日住建部发布并征求意见的上述《住房租赁条例（征求意见稿）》,将是我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，其中明确提出加强对租金使用等企业经营情况的监管。

“从顶层设计上来说，看完住房租赁条例（征求意见稿）后，心里还是比较有安全感。”罗意称，“不论是征求意见稿，还是成都等地近期出台的监管政策，都是较理性客观和有耐心的。”

不过，罗意同时指出，对于微利、靠现金流周转的长租公寓企业而言，用交付保障金的方式来加强监管，尽管会起到规范行业发展的作用，但若是“急刹车”“一刀切”，有可能也会压垮一部分正规经营企业。

基于此，罗意建议，主管部门做好企业的甄别工作，分类监管，“好人与坏人一定要分开，不要因事情复杂而一刀切，诈骗行为伤害的不仅是正规经营的长租公寓企业，对房东、实体经济也将造成影响。”

在罗意看来，“高收低出”以“跑路”为目的的现象，前几年行业里尽管也有，但是疫情期间却大规模发酵，之所以那些机构能够得逞，除了跟疫情期间市场价格体系出现混乱有关外，也跟房东、从业者赚短钱和快钱的心态有关。

基于此，罗意建议，主管部门除了做好企业甄别与分类管理之外，还要对公众做好市场教育和宣传工作。

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