房企拆分物业 上市潮有望持续

物业公司近期资本化动作频繁，拆分赴港上市潮持续。建发股份、远洋集团日前均发布建议拆分公告，第一服务、世贸服务等早前递表的物业公司公布了上市申请进展。

专家认为，满足融资需求、降低负债率、寻求多元化发展等因素成为推动房企拆分物业板块上市的“动能”。物管行业目前仍处快速发展期，集中度较低，预计房企拆分物业板块上市潮仍将延续。

拆分潮延续

建发股份日前公告称，公司控股子公司建发房地产集团有限公司旗下境外子公司建发国际集团拟建议拆分其下属子公司建发物业在港交所以介绍方式独立上市，港交所已确认建发国际集团可进行建议拆分。建发物业已在港交所递交上市申请表。

恒大物业在港交所递交招股书，中国恒大持有恒大物业71.94%的权益，待上市完成后，恒大物业仍为中国恒大附属公司。

远洋集团也于近期公布了建议拆分远洋服务在港上市计划。远洋集团公告称，公司持有远洋服务约90.1%的权益。按照计划，待建议拆分及上市完成后，公司将拥有远洋服务不少于50%的权益，远洋服务仍为公司附属公司。

不少早前已递交上市申请表的物业公司也公布新动态。10月5日，第一服务通过港交所聆讯，并递交聆讯后资料集；10月6日，世茂集团厘定合资格股东于优先发售中获得世茂服务股份保证配额的记录日期为2020年10月19日。

整体来看，下半年房企延续了上半年的物业拆分潮，已有包括华润万象生活、融创服务、金科智慧服务等递交了上市申请表。

“2018年3月，住建部发布《关于废止物业服务企业资质管理办法》，取消了物业行业的行政管制，行业进入了较快发展阶段。”光大证券房地产行业首席分析师何缅南称，从2018年至2020年5月，已有21家物业公司通过IPO或重组方式实现上市。

多元化发展成主因

“房企拆分旗下物业板块上市主要有三方面考量：一是发行新股回笼资金、满足融资需求，增厚所有者权益，达到降负债目的；二是可将全部或部分上市股权以实物分派给股东，增厚股东投资回报；三是物业公司上市可以促进其发展，激励管理团队。”中泰国际房地产行业分析师刘洁琦表示。

就融资、降负债目的来看，以中国恒大为例，公司坚持“高增长、稳规模、降负债”的发展战略。在2020年中期业绩会上，中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧明确表示，降负债的具体措施包括拆分旗下资产上市，实现集团权益增长。

他表示，公司为恒大物业引入235亿港元战投，预计可降低净负债率19个百分点。他还表示，“力争今年实现金碧物业在香港上市，同时谨慎审视优势资产拆分上市。”

华润置地管理层在2020年中期业绩会上表示，公司考虑将物业和商管一起打包上市，有强化华润置地资产负债表的考量。

同时，房企多元化业务探索也是拆分一重要因素。“地产产业链多元化业务过程中，物业服务表现较为成功。相关企业拆分物业板块上市，可以扩大业务规模。”何缅南告诉记者，从物业公司招股书披露的募资用途来看，近60%的物业公司有收并购和规模扩张方面需求。

记者统计的29家上市物业公司中，有25家公司上半年营收、净利润同比均实现两位数增长，占比逾八成；不少公司管理面积实现大幅增长，持续扩展在管项目业态。

克而瑞证券研究院对21家典型物业公司2020年和2021年的PE值进行预测显示，2020年21家典型物业公司PE值平均值为32.1，中位值为28.5；2021年21家典型物业公司PE值平均值为23.3，中位值为20.7。

国信证券研报认为，物业行业业绩增长确定性高，单位面积毛利率提升具备想象空间，这些因素都支撑物业行业的高估值。

发展潜力较大

国信证券指出，增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，将在未来十年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元。

该研报同时称，2018年500强物业公司非住宅物业管理的基础物业收入占基础服务收入的52.4%，按照该比例计算，2030年非住宅物管行业空间有望达到13129亿元。

克而瑞地产研究中心统计数据显示，截至9月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司尚有14家。整体来看，房企拆分物业或商管板块上市潮仍在继续。

“物管行业目前仍处快速发展期，行业集中度相对较低，企业成长空间大，预计未来1-3年仍可持续吸引投资者。”刘洁琦称，随着上市标的显著增加，未来估值分化或将明显，成长质量高的物管标的更能获得估值溢价。

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