绿色人居进行时,第一服务登陆港交所

退三板、重组、递表、上市，主打“绿色科技服务”的第一服务花费近一年，如愿在港交所敲钟上市。

10月22日，当代置业旗下物业第一服务控股（2107.HK）正式登陆港交所，海通国际为独家保荐人。

但资本市场的预期并没有想象中的好——第一服务开盘即破发，开盘价22港元/股，较发行价2.4港元/股跌16.67%。截至早盘收盘，第一服务报价1.94港元/股，跌幅19.17%，总市值19.3亿港元。

招股书披露，第一服务的营收从2017年的3.79亿元增长至去年的6.25亿元，复合年增长率为28.4%。截至今年前4月，公司收益为2.25亿元。其纯利由2017年的4180万元增加至2019年的8390万元，复合年增长率41.6%。

就其规模来看，第一服务的体量在目前上市物企中属于末尾梯队——截至今年4月末，公司在管面积约1500万平方米，合约面积约2700万平方米，目前合约面积业务版图涵盖19个省市52个城市。

据界面记者统计，截至今年上半年，在管面积低于2000平方米的上市物企包括奥园健康、滨江服务、和泓服务、弘阳服务、兴业物联、烨星中国及祈福生活服务。

这其中，来自第三方开发商开发项目的在管面积在2017年仅占总量的12.9%，去年提升至23.6%，今年进一步增长至27.4%。来自第三方开发项目的收益则从2017年的840万元增值去年4090万元，今年前4月为1460万元。

“过去三年，我们在第三方的比例，不管是在收入、管理面积还是合约面积上都会有一个非常高比例的增长，所有项目都是通过招投标获取而来，并没有通过收并购的方式获取。” 第一服务管理层在10月9日举行的上市媒体发布会上表示。

尽管第一服务在第三方拓展上实现两年翻番，但其项目来源于第三方及关联方的比例仍近三七开，对关联方的依赖程度较高。

除此之外，第一服务在第三方开发商项目的议价能力较弱。截至2020年4月30日，来自当代置业以及关联方项目的整体平均收入为4.33元/平方米/月，第三方开发商项目平均收入为每月2.18元/平米。

对于第三方外拓，第一服务也提出了努力的目标。管理层称，相信仍然会维持并且超过过去三年的发展速度，预计在2022、2023年，努力做到当代置业提供的面积占到总体管理面积的1/3以下。

业绩中规中矩、体量迷你，第一服务让外界记住的是“绿色科技服务”的故事。

董事长兼非执行董事张鹏向媒体表示，“当代物业公司不是跟别人拼保安保洁、管理面积、增值收入，而是做科技人居，用科技的力量解决人体的舒适度。”

按业务条线分，公司的业务组合分为物业管理服务、绿色人居解决方案及增值服务三个部分。

2017年至今年前4月，第一服务物业管理服务部分的收入占比分别为41.6%、40.8%、43.7%及41.4%；绿色人居解决方案部分的营收占比分别为26.7%、26%、24.7%及30.6%；增值服务营收的占比分别为31.7%、33.2%、31.6%及28%。

不难发现，物业管理服务依然是第一服务的主要收入来源。但从毛利贡献来看，绿色人居解决方案和增值服务成为公司盈利增长点。

数据显示，第一服务近几年整体毛利率稳定在32-34%之间。领先的是增值服务，对第一服务的盈利能力起到一定的提振作用。2017年至今年前4月分别为43.4%、47.1、46.3%及 45.7%，该部分的社区增值服务最新一期毛利率更是达到了62.1%。

绿色人居解决方案的毛利率有所波动——2017年为30.6%，2018年降至28.8%，去年又回升至34.3%。而物业管理服务的毛利率最低，不超过30%。

事实上，第一服务的“绿色基因”由来已久。

1999年及2014年，张雷分别创办了第一物业的前身北京当代和第一人居的前身第一摩码人居环境科技（北京）有限公司。随后，第一物业和第一人居分别于2016年5月及2018年3月在新三板挂牌。

而第一人居主要从事提供绿色人居解决方案，即通过应用技术和科技创新改善人居环境，包括绿色标识的获取、最终项目的产品特色和定位，提升产品价值。

由于“集团的实际价值并未于新三板准确反映，且新三板缺乏流动性”等原因，第一服务决定将第一物业和第一人居从新三板退市，二者均由股份有限公司转制为有限责任公司。

考虑到物业和人居两个业务单元有诸多业务的协同性，今年2月第一物业收购第一人居72.1%股权，两家公司合二为一重组为如今的第一服务。此后，公司又经过一系列股权腾挪，赴港上市。

目前，第一服务由张雷、张鹏、李熠、刘培庆、龙晗、呂曉彤、上海鼎晖耀家、上海鸥堤蔼、 CICC Global、 上海矗源、庭子天顾问咨询及公众共同持股。

凭着绿色科技服务，第一服务让外界有了记忆点。但随着智慧、绿色、科技等概念不断为人接纳与试用，想独树一帜、打造差异化核心竞争力还是有不小的挑战。

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