新房破4万!二手房近5万成交!江宁房价变天了?

惊了！百家湖二手房4.9万/㎡成交？！

继上周九龙湖新房价格刷新之后，江宁核心区域房价又迎来一颗炸弹......

最高单价达4.3万/㎡，上周九龙湖纯新盘金隅紫京云筑的物价一出，江宁新房格局悄然生变。有人喊贵，却仍然有1600多人报名......百家湖沉寂了近3年的龙湖春江郦城，也有了动静。

01百家湖二手房4.9万/平成交！九龙湖新房破4万

今天狐妹在二手房网站上看到，百家湖的朗诗玲珑屿一套130平的房源，以总价650万的价格成交了，均价高达49668万/平！距离5万只有一步之遥！

目前朗诗玲珑屿二手房挂牌单价在4.5万/㎡左右，成交价从4.4万/㎡涨到了4.6万/㎡再到4.9万/㎡，一路攀升。

而同样作为江宁核心区域，九龙湖的新房价格也在最近有了突破。

而就在上周，九龙湖纯新盘金隅紫京云筑的价格批到了3.8万/平，小部分均价突破4.2万/平。站在九龙湖边的买房人，又是一声长叹。

如果你和3年前保利中央公园2.8万/平的收官价比，那肯定是觉得贵了。

但如果你和大批破4万的次新房比，首付8成的江北核心区比，九龙湖这个价格似乎也在情理之中了。

更何况，同在江宁的另一个新盘，因为抱上了南部新城的大腿，均价已经4.14万了，另外还有2000元/㎡的升级装修包，而九龙湖作为江宁仅次于百家湖的核心区域，房价也才和燕子矶相当？

当然，这里没有贬低燕子矶的意思，毕竟九龙湖发展已有10年，而燕子矶还是个发展刚起步的新城，对比之下，好像更辛酸了一点......

江宁的改善区域——百家湖、九龙湖的新房已经断供太久太久，久到大家都被“逼”去了别的板块，或是退而求其次买了品质比较好的二手房。

从朗诗玲珑屿、万科金域蓝湾、银城千花溪的二手房价一直高居不下，甚至稳步爬升，就可以看出江宁改善的需求还是可观的。

所以这次金隅，或许有人会嫌贵，但仍然有1600多组报名，结果也可想而知了。项目将于明天摇号，大家可以识别小程序码在拼房帝上查看摇号结果，还不知道自己序号的，赶紧在小程序上查查清册。

02

江宁核心区域新房格局定了

金隅的这个价格，不仅给九龙湖业主们带来了信心，也为后期上市的新盘打了头阵。

九龙湖的另一个纯新盘——弘阳悦禧苑也快开盘了，此前放风价也是4万/㎡。打造的是5层低密叠墅，建筑面积约140-240㎡，产品设计更偏改善一些，户型门槛也更高。

项目距离万科翡翠公园、银城千花溪等都不算太远，现在金隅的价格已经出来了，弘阳因为是毛坯交付，价格可能略低一点。

还有九龙湖神秘老盘“九龙湖居住区C区”，即九龙湖别墅住宅部分，现在备案名叫九龙熙岸花园。项目打造的是5栋10层小高层，目前已建好，面积约130㎡左右，总价预计400-500万左右，和九龙湖别墅同一售楼处，目前上市时间待定。

别忘了那个还有1栋楼的龙湖春江郦城，就在大家快将它遗忘的时候，近日项目D区二组团规划方案做出调整。

根据规划设计调整方案，龙湖春江郦城项目D区总建筑面积约8.79万平方米，其中二组团总建筑面积约2.22万平方米，主要设计内容为一栋16层高层住宅、商业及相关配套设施。

项目住宅仅剩D6待加推，面积待定，共计80套左右，具体的加推时间暂未确定，不过调整规划已经出炉，而且已经开始初步动工，估计距离上市应该不远了。

2018年时，龙湖春江郦城新房限价2.9万/㎡，如今二手房高达4.3万/㎡，这最后一栋的价格会是多少？非常令人期待。

03上秦淮、东山、江宁大学城喘口气？

除了为核心区域房价打样，3.8万的价格对于江宁一些房价3万+的板块，也会起到一些带动作用。

比如断供许久的江宁东山，新盘何时能够入市还是要看价格。目前纯新盘海玥华府放风3.2万/㎡，还有早早建成却一直没有消息的上元府，现在也终于能喘口气了。

此外，去年扛起江宁改善大旗的上秦淮，今年买房机会也在减少，目前房价已经高达3.3万/平。但出人意料的是去年在上秦淮买房，还要摇号抢房，今年下半年已经不用摇号了，而且还开了全民经纪人......

本月底，板块内还将出让一幅宅地，毛坯房限价3.28万/㎡，如果加上全装修的最高价格，大约是3.48万/㎡，相比现在的新房价格来说，又有一定的提升。

购买力已经略显不足的上秦淮，在九龙湖3万8的价格刺激下，能否再添上一把火？

还有今年新房充足的江宁大学城，目前新房均价在2.7-3.3万/平不等，其中大部分盘卖的也是中不溜秋，搞全民经纪人的也不少。

销售压力不仅来自于同期的竞品，还有几个待上市的限价房，今年9月出让的伟星G52地块毛坯限价24300元/平，7月出让的远洋G34和中海G42地块毛坯限价都在27195元/㎡，相比部分在售新房价格都是有优势的。

04谁来拯救“老大难”的刚需？

一直被称为刚需阵地的江宁，除了3万左右的刚改项目，还有大把1-2万/平的刚需盘，然而，他们今年卖的好像都不怎么理想。

禄口、淳化、正方新城、湖熟、谷里、横溪......可以并称为江宁“老大难”六巨头。这其中，禄口的情况要稍微好一些，少数几个项目卖的还行，其余只能苦苦求生。

而剩下的那几个，谷里那个靠着牛首山才被人知道的地方，也能卖出单价2万多的叠墅，最后要降价70万促销；淳化在吹了一波梅龙湖规划之后，可能发现没多少人买单，于是了无音讯了......其余的也不一一分析了，不出意外今年还会继续艰难的熬下去，明年能等到出头之日吗？

在江宁头部板块房价接连刷新的前提下，江宁的房价梯度也终于被拉开，够不上的人可能会去上秦淮、江宁大学城，毕竟5000多一平的差价，距离不是一点半点。

而那些出货难的刚需板块，只要价格与价值相当，也一定能等到属于自己的“新江宁人”、“新南京人”。

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