未来五年 你手中的房子或将是贬值最快的资产

经历了2015-2017年疯狂的房价上涨，房价已经成为了制约一个城市发展和影响个人发展最大的阻碍。哪怕现在，我们关心的依旧是房地产调控对未来城市房价的影响会是如何。因为一套房，真的是中国梦!其实围绕着这个话题，我们就像引申一下，中国房地产泡沫，很多人觉得，如果中国的房地产泡沫戳破了，他们就可以买到房了。有这种想法的人一定是精于数学，因为很简单的逻辑，泡沫戳破了，房价下跌，按照现在自己手上的资金，就可以伺机入市。但是，有这种想法的人只是片面想到了房价，却没有想到泡沫戳破之后，整个社会将会进入什么样的状态。

房地产调控，为什么不直接戳破房地产泡沫?

画个圈圈做分析，主要是中国没有足够的外汇储备来稀释泡沫，放开房价的政策性扶持，必然有多数人高位套现移民，用房价的泡沫套走国家的真金白银(外汇)，中国目前不过4万亿美元的外汇，换算成人民币不过是28万亿左右，以北京均价10万的房价为例，一套百平米三居室在1000万左右，也就是150万美元左右，目前北京的存量房面积接近6亿平米，以均价8万计算就是总值48万亿人民币(价值将近8万亿美元)，这还是北京一地，以北京存量房价值为基数，依照目前房价光北上广三地的存量房价值就在25万亿美元。

可是北上广的房子真的值这25万亿美元么?答案大家都知道，肯定不值。但是，如果政府打算戳破泡沫造成市场性恐慌，只要有1/10的持有者抛售套现美元，大约是2.5万亿美元。在这种情况下，政府保不保市场?如果不保造成毁灭性动荡就是一个次贷危机的加强版。那如果政府拿外汇储备保市场的话，你北上广三地25万亿美元的房产市场跑出去1/10，没有外汇担保的人民币就真的成了白纸了。

所以政府怕部分持有者觉察到市场风险集体套现跑路，又是限制外汇流出，又是限制限售年限，又用限购杜绝接盘侠误入市场，目的就是让房地产封盘，等到未来政府手中的外汇储备能够消化泡沫才能应对变数，否则套现的房价你不让它换汇流出，它就在国内炒物价影响民生或者超发在市面上造成恶性通胀。

当初泰国就轻率地戳破房价，结果外汇被索罗斯那帮人用从房地产套现的泰铢把美元储备套的干干净净引发亚洲金融危机。人民银行去年频频对各银行发文提醒房地产抵押债务风险和禁止发放大宗房贷也是一种封盘措施，现在拿房价没辙的政府套路是封盘看情况伺机而动，房价主动降了就顺势而为，房价不降就通过再延长限售年限和房产税扒皮，什么时候持有者哭着喊着要回归真实价格求饶变现了，政府才是网开一面，现在政府的策略是房市许进不许出。



城市化骗局破灭，放阿基崩塌只是时间问题

中国的房价，很大一部分是因为高度的大城市化造成，大城市像一个漩涡，把资源不断往城市吸收，结果导致中国的城乡发展高度分化，而且人员高度集中在大城市里，毕竟大城市的就业，医疗，教育等等都比乡村和小城市好。这就导致了房地产在大城市供不应求的虚假景象。

你的眼睛会骗你，你的耳朵会骗你，你的直觉会骗你，你的常识会骗你，但是数学不会骗你。

人类历史上最大规模的城镇化发生在中国的世纪之交。

1996年→2006年→2016年

城镇人口3.73→5.83→7.93亿人 ，农村人口8.50→7.32→5.90亿人。

1996~2016年城镇人口增长4.2亿，农村人口减少2.6亿。

房地产:

2006~2016年房地产累计投资57万亿元，房屋竣工面积总计97.6亿平方米，住宅竣工面积86.6亿平方米。

2016年，房地产开发企业房屋施工面积758975万平方米。其中，住宅施工面积521310万平方米。房屋新开工面积166928万平方米。其中，住宅新开工面积115911万平方米。房屋竣工面积106128万平方米。其中，住宅竣工面积77185万平方米。

2016年末，商品房待售面积69539万平方米，比11月末增加444万平方米。其中，住宅待售面积减少200万平方米，办公楼待售面积增加195万平方米，商业营业用房待售面积增加234万平方米。

2006~2016城镇人口增长2.1亿人，住宅竣工面积86.6亿平方米。对应新增人口人均41平方米，考虑到原来城镇人均住房面积较低，印证了住建部表示中国城镇人均住房建筑面积已超33平米的统计。

住宅施工面积521310万平方米，商品房待售面积69539万平方米(按照2016年住宅占72.7%的比例，那么待售住宅存量有50554万平方米)，住宅竣工面积77185万平方米，按人均33平方米，将在6.7年内提供1.73亿人的住宅供应。

那么问题来了，总计1.73亿人，年均2000多万的接盘侠哪里找?

看着过去20年城镇人口年均增加2100万，农村人口还剩5.9亿，好像问题不大?但是，其中还有一大部分还是留守老人，不可能作为韭菜来接盘的。

其实房地产商应该知道现在农村还剩多少年轻人就好了，一除就知道还能割几年韭菜了。

参考数据:

参考人口曲线，我们可以估计30岁以下的不到3.5亿人的一半。



结论:

现在城镇人均住房面积33平方米，6年内新建的住房需要1.73亿接盘侠接盘，而在不考虑他们购买力的情况下，可能去接盘的人口最多不过1.75亿人。

这还是把0~30岁的都抽干，农村就剩30岁以上的人，这是步入美国式发达国家的节奏?

如果中国房地产泡沫破了，情况不敢想象

1. 美国的次贷危机



房市泡沫与金融衍生品激生的泡沫是联通的，次级贷是房市泡沫表面最薄弱的一环，次级贷违约→房价下跌→房贷证券卖不出去→投行破产。所以美国的次贷危机，受伤只是金融行业，对国家信用机制，国家机器没有深度影响。

2，日本泡沫经济



与美国金融衍生品大规模激增不同的是，日本泡沫经济时代则表现出全面的泡沫，人们炒地炒房、抢卫生纸、囤积油料、炒球队、炒高尔夫会员……“全都是泡沫，一刹那的花火”。所以日本泡沫戳破之后，伤及了整个社会的根基。

3. 中国的状况



现在没有人确认，中国的影子银行到底有多少，从而不能明确知道中国的泡沫到底有多少，也不知道现在的泡沫是否已经到达了边界。这样的一个情况，就好像在做赌博，赌时间还剩多少。

在未来的五年时间，中国政府对房地产的政策只能会是:增强金融管制，控制房地产开发，去库存，易入难出。在国家调控的大环境下，国家对房地产更多是压制手法。我们可以预示，未来五年，我们手上的房产将会是贬值最大的资产!

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